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发包策划建议书 背景资料及策划建议书要求 某国营建材企业投资成立了一控股的房地产开发公司（以下简称业主），联建某住宅小区，委托N发包代理单位进行施工发包代理，试按照下述项目概况和业主要求，并假设建设期材料市场价格比较平稳、现行可套用定额比较齐全的前提下，写出发包策划建议书的部分内容： 1、招标方式的选择； 2、合同形式的选择； 3、计价模式的选择。 （以上问题要列举可供选择的方式、适合本案例的方式、选择该方式的理由） 4、针对性指出业主错误行为和要求。 （一）项目概况： 该住宅小区由4幢18层（建筑面积48000平方米，建安造价约7680万元）和8幢12层（建筑面积54000平方米、建安工作量6600万元）组成，总建筑面积102000平方米，项目总投资36000万元。施工图设计文件经过有关部门审查通过，七通一平等施工条件具备。 （二）业主要求： 为加快建设速度，缩短前期工作时间，并发挥母公司建材购销渠道，业主对发包工作提出如下要求： 1．邀请3家企业进行费率议标（其中被邀请的单位中有本市装饰一级企业一家，本市土建三级企业一家；尚在办理进沪许可的某省土建一级企业一家。） 2．沙、石、水泥、商品混凝土、门窗不列入发包范围，指定由母公司的合作单位提供。 3．与国际接轨采用单价合同。 一、招标方式的选择 该建设工程项目是不是属于必须公开招标的项目呢?我们需要进行策划。我们需要对照招投标法的规定，需要对照国家计委3号令招标项目的范围和规模标准的规定来判断是不是必须要进行招标，否则的话，有可能导致合同无效。 可供选择的方式(前两种是法律有明确规定的)： ①竞争性招标也称公开招标 ②有限竞争性招标也称邀请招标 ③谈判性招标也称为议标（其实为非招标方式） 三种方式的优缺点比较 1、公开招标 业主选择范围大，承包商之间充分地平等竞争，有利于降低报价，提高工程质量，缩短工期。但招标期较长，业主有大量的管理工作，如准备许多资格预审文件和招标文件。资格预审、评标、澄清会议工作量大，且必须严格认真，以防止不合格承包商混入。不限对象的公开招标会导致许多无效投标，造成大量时间、精力和金钱的浪费。在这个过程中，严格的资格预审是十分重要的。 　　必须看到，公开招标在很大程度上会导致社会资源的浪费。许多承包商竞争一个标，每家都要花许多费用和精力分析招标文件，作环境调查，作施工方案，做报价，起草投标文件。除中标的一家外，其它各家的花费都是徒劳的。这会导致承包商经营费用的提高，最终导致整个市场上工程成本的提高。 2、邀请招标 即限制性竞争招标。业主根据工程的特点，有目标、有条件地选择几个承包商，邀请他们参加工程的投标竞争，这是国内外经常采用的招标方式。采用这种招标方式，业主的事务性管理工作较少，招标所用的时间较短，费用低，同时业主可以获得一个比较合理的价格。 　　国际工程经验证明，如果技术设计比较完备，信息齐全，签订工程承包合同最可靠的方法是采用选择性竞争招标。 3、议标，也称谈判招标或指定招标。 适用于工期紧、工程总价较低、专业性强或军事保密工程，有时对专业咨询、设计、指导性服务或专用设备、仪器的安装、调试、维修等也采用这种方式。这种方式的优点是节约时间，可以较快地达成协议，开展工作。缺点是无法获得有竞争力的报价。例如《广东省政府采购非公开招标采购方式实施规程 》第六条；《江苏省建设工程招标投标管理办法》第三条； 《江苏省建设工程施工议标实施办法》第二条规定。 通过比较，见于该项目是必须进行招标的项目；建议选择邀请招标。 理由如下： 1、国家计委3号令第三条第（五）项规定“商品住宅，包括经济适用住房 ”的范围和第七条规定的“单项合同200万元或总合同3000万元”的资金规模，依照法律规章的规定，该建设项目为必须招标的项目。 2、〈招投标法〉的规定招标方式为公开招标和邀请招标。 国家计委3号令第九条　“依法必须进行招标的项目，全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或者主导地位的，应当公开招标。”本项不符合这一条，可以邀请招标。 3、采用邀请招标方式，业主的事务性管理工作较少，招标所用的时间较短，费用低，同时业主可以获得一个比较合理的价格。这也正式本项目业主所要求的。  二、合同形式的选择 业主在招标前首先必须决定，将一个完整的工程项目分为几个包。他可以采用分散平行(分阶段或分专业工程)承包的形式，也可以采用全包的形式。 　　1、分散平行承包，即业主将设计、设备供应、土建、电器安装、机械安装、装饰等工程施工分别委托给不同的承包商。各承包商分别与业主签订合同，向业主负责。各承包商之间没有合同关系。 　　如果业主不是项目管理专家，或没有聘请得力的咨询(监理)工程师进行全过程的项目管理，则不能将项目分解太细。　　 2、全包（统包，一揽子承包，