《房地产公司各环节税收筹划》.pdf

房地产项目公司各环节税收筹划要点 1、 项目设立阶段 1、 项目公司组织形式的筹划 2、 合作项目合作方式的筹划 3、 土地取得涉及税种及要点 2、 项目设计建造阶段 1、 项目分期及户型选择的筹划 2、 各项成本的归集与控制及合同的订立执行 3、 涉及税种及关注要点 三、项目销售阶段 1、 销售合同订立的筹划 2、 涉及税种及关注要点 四、项目竣工结算阶段 1、 工程结算的筹划 2、 涉及税种及关注要点 五 、项目清算阶段 1、 土地增值税清算 2、 企业所得税清算 房地产项目公司按照各阶段经营管理的内容，对其流程大致可以划分 为：项目设立与项目公司组建；土地使用权的取得；房地产建设工程项 目规划和审批；项目工程的施工管理；取得预售许可证后开始销售管 理；项目工程竣工；项目公司清算。这七个阶段包括了房地产项目从投 资决策、设计施工、销售、竣工结算和清算整个过程的内在事物发展规 律和对公司的组织制度的阐述。现结合房地产项目各开发阶段的特点在 以下五个节点对房地产业纳税筹划进行分析。 一、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划 房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时，首先要进行税务筹划 的问题就是内部组织形式的选择。是选择母子公司的形式还是总分机构 的形式，需要企业进行比较，因为企业一旦通过工商注册成立，很多问 题就是与生俱来的，无论以后各期如何筹划，也改变不了其性质。 子公司：具有独立法人资格，而分公司不具备独立法人资格，无法对外 承担法律责任和义务，只能由其总公司来承担。由于子公司的独立法人 资格，在所设地区被视为纳税人，承担纳税义务； 分公司由于不具备独立法人资格，在所设地区不被视为纳税人，要汇总 到总公司进行纳税。根据 《国家税务总局关于印发<跨地区经营汇总纳 税企业所得税征收管理暂行办法>的通知》国税发[2008]28 号文件规 定：企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调 库” 的企业所得税征收管理办法。其计算方法为总机构和分支机构应分 期预缴企业所得税，50%在各分支机构间分摊预缴，50% 由总机构预 缴。 企业选择组织形式时需要考虑的因素主要有： （1）我国地域间税率差异较大，但这种差异随着内外企业所得税法的 统一逐渐减少，目前还是存在，如各自贸区存在差异等；对于个别地 区，会有区域对企业落户实行奖励政策，或者税款返还政策。这些对企 业所得税有优惠的地方，选择子公司还是分公司，哪种形式能给企业带 来更大的税收成本的节约，也要看项目公司和总公司的具体情况而定。 （2 ）国家或者地方针对房地产企业的优惠政策较少，若没有优惠政策 和税率，需要考虑分支机构的盈亏能力，如果是长期亏损，分公司形式 能减少盈利的总公司和盈利的其他分公司的应纳税所得额，节约了税收 成本。若是短期亏损，子公司的组织形式更适合企业在当地的发展。 （3 ）对于法律责任而言，由于分公司无独立法人资格，在出现债务或 者法律纠纷时，会对总公司影响程度较大，而子公司可以以其出资额对 其债务承担有限责任。 在公司长期亏损的情况下，运用分公司的组织形式能更好的降低集 团的税收成本。但成立公司的目的是为了获得利润，如果公司长期亏损 则在剧烈的市场竞争下存在的可能性也很小，所以如果是暂时的亏损， 子公司具有独立法人，在公司经营的很多问题上会具有更大的优势。 2、合作项目合作模式的筹划 房地产公司最基础也是最初始的业务就是获取土地，不同的取得土地 方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台 问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易 本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分 割和涉税纠纷。 目前国内获得土地的市场分为两个，一是土地交易一级市场，此市场由 政府垄断，土地交易的主要形式为招、牌、挂。二是土地交易二级市 场，土地交易的主要形式为企业之间土地使用权转让。 目前国内房地产交易有多种操作模式，根据不同