以深圳为例谈城市更新项目合作全流程.docVIP

城市更新项目合作全流程 2017-11-05 有个人让我写一个城市更新项目合作全流程的文章，这是非常操蛋的事情，城市更新全流程不同阶段，分属不同部门，领域各不相同，怎么写？我本想一口回绝，但考虑到这个人非常好学，而且属于胸大无脑的一类，我就原谅她了。 我是个极其容易原谅她人的人，心地善良，菩萨心肠。 其实城市更新项目合作的具体流程，也有人写过，很高深那种。但实话实说，没有非常满意的。 这个世界上存在两种人，一种人是把简单的事情复杂化，一种是把复杂的事情简单化。 我属于第三种人，我喜欢把很多事情庸俗化。 马老板说过，看事物要看本质。 什么是本质呢？好比一个年轻貌美的富贵人家的小姐从你身边经过，你盯着人家胸部看，留着哈喇：哇，好大啊。呸，这种人就是只看表面的，非常肤浅；另一种人呢，会觉得这女的不仅胸大，而且身材也很好，凹凸分明，但这些都不是本质。那什么是本质呢，我是医学出身，所以对待本质是很严谨的，我只有建立在多年丰富的临床经验上，科学、系统的对女患者采用按压、轻揉的方式才能得出结论：乳腺炎。 所谓本质，就是要知道病灶，根源。 项目飞来 城市更新项目很多，被占掉的也很多。城中村项目、工业区项目、商业项目、旧住宅区项目，最近非常流行的很多说法，什么工改工、工改保啊，还有其他各种类型的项目，其实无非还是三旧，旧城、旧村、旧工业区的改造，换了个马甲而已。 城中村项目，深圳有多少村子？自然村有一千两百多个，光行政村就有两百多个，项目是很多的，现在实施的，九牛一毛，微不足道。 工业区改造项目，几千大大小小的工业区，除了综合整治类的，能适合拆除重建的，少说也有几百个。《深圳市城市更新“十三五”规划》搞了个双轮驱动：即五年内完成“100个城中村+100个旧工业区”双百更新载体，项目不少。 旧住宅区项目，也是很多。除了原来的十几个列入计划的旧住宅区外，现在又有一些开发商开始进驻旧住宅区，试图等待政府政策调整。 城市更新项目进入到目前的阶段，除了旧住宅区，最大的问题就是：无法立项。原因是合法用地面积不够。要达到60%，很难，达到50%，也很难。 烂项目像苍蝇一样，在市面上飘荡，各路高手、民间神人纷纷跳出江湖，摇身一变，张口闭口就是专项规划、非农指标、合作协议，从他们坚毅而渴望的眼神里，你仿佛看到这个城市的蓬勃发展、欣欣向荣的缩影。他们一会成为规划编制专家，一会儿变成项目运作大师，上到国务院，下到社区工作站，没有不认识的，一杯假茅台下肚，立马两眼放光，文能提笔安天下，武能上马定乾坤，上炕认识媳妇，下炕认识鞋。 张总，您这个项目现状容积率太高了吧？ 不高不高，也就3.0，我这以后容积率能调到10. 张总，您这项目里面还有一块一万多的空地啊，按照政策这块地用不了啊？ 没问题的，空地不能旧改吗？里面花花草草，我们都要旧改啊，这些都没问题. 张总，这项目好像在生态控制线里面啊？ 调出来，打个电话的事。 张总，项目好像还在工业控制线红线里面呢？ 都调出来，我前几天还跟国务院领导吃饭，这都不叫事，我一打电话，规划国土局几十个处长都得赶过来，你信吗？ 张总，您自己信吗？ 当然了，我们做的项目，没有不成功的。 张总，!z np unБ 什么意思？ 翻译过来就是：翻滚吧，牛宝宝。 哦，说清楚一点。 反过来读拼音：滚犊子。 严谨来说，拓展项目的渠道，无非是熟人介绍和中介介绍。 看，不靠谱的居多，中介介绍的项目呢，更不靠谱，有很多中介给你介绍的项目，你实地去看，别人都已经回迁安置了。 当然了，项目过来了，就得拿来看看。 可行性论证 项目情况 项目拿过来，首先要看能不能做，有没有利润，要分析，可行性分析，首先照例是熟悉项目情况。 旧住宅区，目前政策没放开，尽量别做，旧住宅区的问题不在政策，而在拆迁难度。光木头龙一个项目，就树立了旧住宅区不能做的标杆。 有人说不是还有鹿丹村改成了么，现在不是中海天钻搞得挺好的么。 鹿丹村旧改，不是城市更新项目。 它是政府的征收项目，跟现在越来越偏向于征收的棚户区改造政策一样，由政府实施，以征收的方式，以暴力机构为后盾，以政府强力意志为转移的旧改项目，与全国热火朝天的旧改没有丝毫不同，棚户区改造不是创新，而是彻底的复辟。 城中村项目，旧工业区及其他项目，项目情况简介，要知晓项目及周边状况、周边环境及交通、项目法定图则及片区规划、项目合法用地及权属调查、地价款补缴、升值潜力等等。 总而言之，能不能拿到好项目的关键点是：一看风水，二看命。 政策风险 城中村项目、工业区项目及其他项目，政策主要有：是否有足够合法用地面积、是否可以调到非农或征返抵指标、是否需经历史遗留问题处理、处理后贡献多少用地面积、是否符合片区规划和更新方向、是否有调整功能和容积率的空间、是否处在赤橙黄绿青蓝紫范围内以及是否需调整。 很多人把城市更新的诸多政策混