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土地登记形式审查工作现状和改进建议 　　【摘 要】随着土地交易日益活跃、登记数量与日俱增,以及权利人法律意识的不断增强,土地登记机关的行为受到越来越多的关注。目前我国法律对不动产登记机构的审查方式没有做出明确规定,本文讨论了土地登记审查形式审查的工作现状，并从提高行政效率,降低成本和可行性方面着眼,然后针对问题，提出了相应的建议。 　　【关键词】土地登记形式审查；工作现状；改进建议 　　不动产物权登记是《物权法》中的一个核心问题，其具有确定物权归属、明晰权利关系、促进交易效率、维护交易的安全的作用。我国《物权法》对不动产物权登记制度有较为详细的规定。下面结合日常土地管理工作实践，就土地登记中登记机关的土地登记形式审查工作现状和改进谈一点粗浅的看法。 　　一、《物权法》和《土地登记办法》的相关规定 　　土地登记机关办理登记的主要内容之一就是对申请者提交的申请内容依法进行审查。登记审查不仅是登记机关的权力，也是登记机关的义务。关于土地登记审查，世界上有两种不同的做法。其一，实质审查，是指登记机关不仅应当对当事人提交的申请材料进行形式要件的审查，而且应当负责审查申请材料内容的真伪，甚至在特殊情况下对法律关系的真实性也要进行审查。其二，形式审查，即登记机关仅对申请材料是否符合法律要求进行审查，如果材料本身没有瑕疵，则不对登记事项的真伪调查核实。 　　在我国，土地登记机关在审查中应负担实质审查义务还是形式审查义务一直存在很大争议。我国的各项法律法规中也没有明文的规定，但新出台的《物权法》及《土地登记办法》中的相关条款则倾向于土地登记机关负担形式审查义务。《物权法》第二十一条规定，“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”在这里所提到的登记错误，可以理解为当事人即申请人提供的材料完全真实，由于登记工作人员的过失导致登记错误或遗漏，给他人造成损害，这与形式审查的要求相符。《土地登记办法》第九条中提出，“申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。其要求也与形式审查要求相符。” 　　二、土地登记形式审查工作现状 　　土地登记作为地籍管理工作的核心，在土地登记管理工作中占有十分重要的地位，登记机关原则上只承担形式审查义务，现介绍土地登记形式审查工作如下： 　　第一,从法理出发,登记本身仅具有“权利正确性推定规则”,即在具有相反证据表明之前,推定登记簿上所记载的权利人是真实权利人。因此,如果登记机关必须承担实质审查义务,则其背后的法理是要求登记机关保证“登记簿记载的内容完全真实”,而不是仅仅是推定权利正确,这显然与登记的法理相违背。 　　第二,从可行性方面考察,土地登记机关根本无法对所有基于土地物权变动的申请进行实质审查。现实中土地登记种类繁杂，数量庞大，每件登记都要进行全面的实质审查，必将耗费登记机关大量的人力和物力，我们很难想象,几十个工作人员每天要实质审查数以万计的土地交易,依次到现场进行实际勘验。从目前现状来看,登记机关实际上是以发证为中心建立登记流程,并没有采取实际勘验的方式,更没有就引起物权变动的具体合同效力进行实质性的调查。 　　第三,采取登记作为土地物权公示的方法,一方面是为了维护土地交易安全,但同时也是为了促使交易迅捷,减少交易成本。土地登记机关本身不是一个赢利性机构,而是依靠国家财政支出维持登记机关的运转。如果土地登记机关承担一般的民事赔偿责任,以登记机关的现有财政情况根本无法履行实质的民事赔偿义务。从《物权法》立法过程来看,立法者千方百计想扭转我国目前登记制度中成本过高的问题,而实质审查义务必定将在很大程度上增加登记成本,对交易显然不利,从而造成登记制度与其价值目标的内在冲突。 　　第四,实质审查制非常容易导致国家公权力对私权力侵扰和过度干预的问题。在实质审查制中，登记机关需要对合同的实质性条款进行审查，以确定物权变动的原因与事实是否相符。如果登记机关是行政机关的话，根据契约自由原则，合同的订立应由当事人之间私法自治，如果登记时登记机关都要对于合同实质条款进行审查，实际上等于扮演了司法机关的角色，在目前我国行政权力严重干预司法权力的情况下，决不应该主张登记机关越俎代庖地去介入本属于司法机关的事务，否则，将加剧我国国家公权力严重失衡的现状。 　　三、土地登记形式审查工作改进的建议 　　土地登记机关，原则上只应承担形式审查义务。当然，形式审查义务确实会造成一定程度上的登记制度缺陷，如何弥补土地登记机关形式审查所遗留下的制度漏洞，笔者认为应从内在制度和建立更高的信用机制两方面来完成。 　　首先，内在制度弥补。由于土地登记的目的在于为土地