山东滨州黄河五路项目产品定位跟发展战略沟通_93ppt_xxxx年.ppt

谨呈：滨州中兴置业有限公司 我们面临的客观状况 我们面临的矛盾 我们要清醒 如何实现高利润？ 滨州市住宅市场分析 滨州市楼盘分布图 普通住宅销售均超70%，公寓销售过83%，别墅销售不理想 祥泰·新河湾 望海花园 名仕龙城 锦绣城 麒麟阁 领域尚城 在售项目中，2房面积集中在90-120㎡，3房面积集中在120-150㎡ 清怡国际（公寓） 整体住宅类楼盘市场小结 1梯2为高层主力，大面积户型同质化严重 在售楼盘户型特点分析点评 我们面临的难题：110亩 1000亩 2010年，项目周边预计有100万㎡的供应量 我们做什么？ 高价值产品，何去何从？ 高层就一定难卖吗？ 应对不确定性市场核心策略——定位完全差异化！ 应对不确定性市场核心策略——定位完全差异化！ 小高层：别人做普通大3房，我们做挑空小复式！ 抢占市场空白点——沿路小高层做居家型公寓 鲁中唯一创新挑空小复式——中产阶级的时尚奢华家 多层：别人做普通3房，我们做电梯空中别墅！ 经典三叠产品鉴赏 商业部分产品定位 我们要打造什么样的产品？ 地块商业价值分析 滨州主要商业、酒店分布及特点 滨州经济型酒店发展迅速 商业定位组合建议 商业上层——沿街投资型公寓定位组合建议 商业定位组合建议 原规划方案 – 面积少，赚钱少，但好卖 建议：解决高层销售难问题，多出面积多赚钱 营销推广策略 目标客户分析 建立以客户为导向的营销策略 线上推广节奏 线下推广策略 营销措施——“老带新”奖励活动 客户联动：突破直效营销的束缚，全线联动 第一战役——全民有奖大调查，引发全城热议 第二战役——激发共鸣：中兴置业许滨州人一个理想 第二战役——激发共鸣：中兴置业许滨州人一个理想 理想之城，创作中…… 第四战役——卖点层层剥离，蓄势开盘 第四战役——卖点层层剥离，蓄势开盘 制造节点，聚集人气，提高成交率 营销活动：新别墅生活体验馆开放 通过高端项目定位推广，抬高客户对项目售价的预期，经过充分蓄客聚势，开闸放水，引爆市场。 样板间究竟有多美？ “赶大集”，看看别墅生活样板城究竟啥模样？ 五月黄金周，通过“赶大集，逛别墅”展示活动引发全市公众现场体验，彻底征服公众，提升客户价值期望 9点9分，通过液晶显示器显示开盘起价，客户兑奖认购。 让银子看起来象金子 开发制胜策略一：把金子贴脸上 别人有的我们也做得更好！只要看得见的，一定显得很高档，给客户最直观的尊贵感受！气派的小区大门主入口，社区景观园林设计。 开发策略二：把铁皮包在衣服下只要客户看不见的，在确保质量合格的前提之下，该省的钱就省，以求产品保持最强价格竞争力 打造高贵优雅的法式风情建筑群落 打破本土传统住宅楼的外形设计， 采用优雅浪漫的法式建筑风格， 使每一栋楼都像一座奢华城堡， 营造高贵与诗意的高端社区形象。 沿街多层设计屋顶花园 沿街部分多层，3层可设计屋顶花园，增加项目卖点 打造差异化的社区绿化特色 打破传统社区古板的绿化方式 采用丛林式，层叠法，亲人化的绿化理念 充分利用每一寸道路以外的空地进行绿化布景 营造郁郁葱葱的度假小镇 打造差异化的沿街商业风格 打破传统商业风格 采用美式休闲街区风格元素 打造闲适高雅的异域休闲街区 物业标准提前展示 英国皇家骑警惊现滨州! 开盘日，继实景展示之后，通过物业保安骑警队的惊艳出场，再度提升客户价值期望，促进客户转成交，从而引爆销售！ 电瓶车、摩托巡逻车、形象保安保洁等一应俱全，让客户感受皇家般尊贵物业服务 街铺风格参考 —— 美式街区 发挥品牌优势 “这样的产品，不敢说五年，三年之内，恐怕别人真是无法超越” 有一方土地足以传世有一种精神感动生活 营销费用预算 【营销费用预算】 【各阶段营销费用比例控制】 法式建筑：优雅，稳重，浪漫 关键词： 亲人化绿化：绿化与人、与房屋零距离；强调人的可参与性，绿化不仅只有观赏性，而是人可以在草坪、绿树中活动。绿化仅靠房屋来做，即充分利用了空间，增加了室内的景观。又是一层绿色屏障，保证了住户与外界的私密性。 丛林式，层叠式：充分利用仅有的平面空间，采用高低不同的绿植，设计出丰富的层次，充分利用垂直空间，给人一种茂密、葱郁的视觉感。 关键词： 丰富的外立面层次 浓郁而雅致的外立面色彩：外立面色彩搭配：深红色瓷砖、白色窗框轮廓、深蓝色屋顶 异域风格的屋顶设计：着重突出顶部的造型设计，营造异域风情 一棵古老的大树，一座雕塑，一架葡萄架，一个碎石砌成的花池… 处处充满着情调！ 细节体现品质 美国风情 高档售楼处 建筑材料技术（展板） 样板房 物业服务（销售现场） 生活配套 在项目配套、物业服务以及外立