2018京投银泰环球村首战营销策略及执行报告67P教学案例.pptxVIP

京投银泰环球村首战营销策略及执行报告;目标审视;目标审视;目标审视;战争环境;2011年10月起，长沙随着各大城市一起逐渐步入地产寒冬，量价齐跌，已是不争的事实 2012年2月-3月初，长沙楼市用“全面拼跌”换取了一段“小阳春” 2012年3月中旬开始，温总理讲话以后，楼市再次遇冷 2012年4月，春季房交会爆冷，各大品牌开发商无意参展 。。。; 2012年的第一季度，长沙楼市可谓经历了一趟小型过山车的起伏，从各大品牌开发商项目2-3月上门、成交量统计可窥见一斑。;近期走势： 2月到3月中旬，上门量保持稳定，虽然价格无明显松动，成交也有所放大，但进入3月下旬，上门量开始锐减，降幅达40%，成交量降幅达42%。 近期动作： 94㎡婚房团购，一次性97折，按揭98折;近期走势： 前期推广“文艺范”调性使得市场接受度有限，最近两周大打“高品质、性价比”，重获市场关注。3月有加推，上门量暴增，由周均100批，增至约200批/周，但加推后成交呈现下滑 近期动作： 1）一见倾城相亲活动 2）营销系统供应商会议（产品推介会） ;战争环境;A、高铁新城近年来发展快速，透支高铁概念，推高价格实现：当前均价6000-7300元/平，仅次于中心城区;B、淡市下高铁新城同样陷入困境，曾一度进入价速僵持期；在万科金域华府降价取得喜人业绩后，部分项目跟进降价促销，在2-3月均有所斩获。;C、淡市下高铁新城以刚需客户为主导：当前刚需客户受区域市场及政策影响，观望情绪渐浓;D、高铁新城未来供应以大盘为主导，竞争形势严峻：未来区域整体持续供应量大，约1000万平；其中大盘5个，约728万平，主力消化期重合，集中在2012-2017年;E、与区域大盘相比，本项目优势匮乏：本项目在品牌、资源、配套、规模上没有明显的优势，却在地段上有明显劣势;;住宅竞争取胜策略——田忌赛马 形象站位于第一梯队 价格定位于第二梯队;战争环境;A、长沙公寓受限购影响，消化缓慢：当前近90%项目月均消化不足10套，降价也未能快速促销，降价项目最快不超过30套/月;;C、淡市下周边区域公寓投资客基本绝迹，以刚需自住客为主： 价格成为刚需自住客置业首要因素，但周边区域内公寓无价格优势;长沙城郊住宅2房价格;本项目公寓产品在淡市限购的环境下，实现6个月消化750套的目标具有很大的挑战性;首战战略;;销售战略---以价换量，快速爆破;价格制定;住宅核心均价;项目名称;指 标;公寓核心均价;销售方式;;4月16日-19日 通知全体员工（京投银泰集团所有正式员工）;4月27日 选房并付诚意金;;;;;团购对象界定： 线上口径: 1.招行/建行（或其他合作银行）金卡客户、砂子塘小学教师、中浩建筑公司员工、世联员工，均可报名参加团购 2.市场客户如果能组织至少5人一起购买，也可以组团 线下操作：实际可将所有客户纳入团购体系中;团购优惠口径释放利弊分析;拓客目标;拓客方式;拓客方式;序号;社区巡展 +行销 +二、三级联动+客带新+合作单位宣讲 +企业直邮+CALL客;社区巡展 +行销 +二、三级联动+客带新+合作单位宣讲 +企业直邮+CALL客;社区巡展 +行销 +二、三级联动+客带新+合作单位宣讲 +企业直邮+CALL客;社区巡展 +行销 +二、三级联动+客带新+合作单位宣讲 +企业直邮+CALL客;社区巡展 +行销 +二、三级联动+客带新+合作单位宣讲 +企业直邮+CALL客;社区巡展 +行销 +二、三级联动+客带新+合作单位宣讲 +企业直邮+CALL客;社区巡展 +行销 +二、三级联动+客带新+合作单位宣讲 +企业直邮+CALL客;拓客费用预算;事项;前情回顾;推广战略---高形象站位;推广安排;重大营销节点活动安排;厉兵秣马;厉兵秣马;粮草先行;THE END!