2018年7月达州朝凤北路项目定位报告资料教程.pptVIP

达州朝凤北路项目定位报告;;;城市和经济;中国特色化的城市化进程，具有失地农民增多、拆迁户增多、外出务工人口增多、城市流动人口增多、大量农村人口涌入城市、适婚青年增多、二次换房增多、投资投机增多等等特征，造成房地产购买群体不是一个蛋糕，越吃越小，而是不断被消化又不断增加。 中国城市化购房历程： 乡村→乡镇→区县→市→省会城市→特大城市→旅游度假胜地→国外 本盘开发的基础就是乡村→乡镇→区县→市，这是中国众多区县房产开发的共同基础。 目前中国城市化率50%，而发达国家城市率基本在80%以上，而达州城市化才34%，所以仍处于城市化快速发展阶段，房地产开发得以持续发展。;房地产政策;8月17日，住建部公布了新增房屋限购城市的5项建议标准: 6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的； 6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的； 1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的； 位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的； 存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。;国家政策调控对达州楼市影响： 总体影响不大，受波及程度较浅。 从购房者角度，一定程度加重购房观望情绪，购房决策时间加长；对楼盘品质更加看重。 从购房者角度看，对房屋买卖的法律法规知识更加关注和知晓，更懂得维护自己的购房权益。 商业贷款审核更加严厉，提高购房门槛，在一定程度上影响开发商资金快速回笼。 在国家严控措施，开发商企业贷款难度加大。 在一线城市受到严控之下，反而促使二三线城市房地产快速发展，更多的开发商、投资者涌向二三线城市。;;近年来达州社会固定总投资与房地产固定投资逐年递增，房地产市场持续升温，商品房开发与销售情况良好，商品房空置下降，通川区、西外、南外这些主要建设区内的房价已开始突破5000元。 达州市部分在售与待开发楼盘主要位于两个区域，西城区与南城区，两区域在售与待开发项目众多，同时包括部分大规模楼盘。另外通川区也有少数项目分布，其数量与西城区、南城区相比较少，且大部分处于尾盘期或开发前期。 达州房地产市场竞争格局开始加剧，各区域大盘林立，但房地产市场停留在卖地段，提高容积率，实现量的最大化的初级开发模式，同质化严重，真正意义上的高品质项目仍然缺失。 消费者需求中的地段优越、生活方便、面积紧凑、功能齐全、总价要低的经济适用性需求是主流。 受2011年政策调控影响，抑制了部分购房者的需求，观望情绪加重，短期内房地产消费市场压力增加，但达州还处于城市化快速发展阶段，经济发展和房地产开发仍然会处于一个上升空间，未来发展潜力巨大。 ;;城市层面;区域层面;地块层面;小结： 项目地块所在位置属于达州城市中心，周边配套成熟，交通、购物方便快捷，有利于项目形象与卖点的建立和推广； 项目地块虽居中心，但受道路和旧房所隔，其商业价值受到很大影响，使商业定位成为一大难点； 项目地块以前经营的业态和在消费者心里形成的记忆，周边业态和居住情况等也可能成为商业定位的考虑因素； 地块的形状和坡度，影响商业规划，需要在规划设计时利用或淡化此影响。;;;;项目价值最大化;项目价值最大化;项目价值最大化实现途径;关于商业的体量 怎样衡量和确定项目商业体量呢，根据不同的体量对应的成本与收益的平衡，其方案可以做出以下三种组合方式： -1、1、2、3层 -1、1、2层 1、2、3层 通常各楼层的价格经验对比关系为0.5：1：0.6：0.3 ;项目商业收益测算：;项目周边租金售价参照表;项目商业销售售价采用租金法计算，根据调查项目周边一楼商业的租金情况，租金基本集中为50—90元/㎡/月，由于本项目的定位与形象较高于周边商业，商业一楼租金取100元/㎡/月，投资回报率按6%计算。 本案旁新建设入住的项目凰城壹号的临街商业销售均价为13000左右，与本案具有一定的可比性，但是其销售价格时间为1年前，考虑其商业与本案商业规划和定位的差异，本案根据可比型商业的一楼参照价格定为15000元/㎡。 根据项目商业定位档次，一楼价格在综合价格基础上增加30%;商业楼层;关于价格的思考： 住宅的价格：受本项目地块规模小，住宅总体量较小（约30000平米）的影响，如果通过提升综合品质的方式来提升价格，在本项目几无可操作性，其他可行的方式有： 采用精装修方式（考虑开发商首次开发以及精装房操作的复杂，加上目前市场受政策影响，许多成都精装房项目纷纷转回清水房，建议不采用此方法）； 对项目生活理念、建筑风格、公共空间的的全新包装提升价格； 面积定位尽量偏小（相比大户型，对外销售时价格可同比提升10-15%）； 通过对户型设计的创新，以实用性及赠送空间的方式