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工行AH同步同价上市难题破解方案
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美国JM基金金融简报
第四期
TOC \o 1-3 \u 工行“A+H”同步同价上市难题破解方案 PAGEREF _Toc144841523 \h 2
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放弃REITs吧,这条路已经很难走通
自从2004年中央开始加强宏观调控以来,房地产公司的日子就越来越不好过。为此,房地产商们甚至还专门召开了房地产金融创新大会,以谋求更多的融资渠道。不动产投资信托基金(REITs)就是在这样的背景下,从2005年开始越来越多的得到一些国内房地产商的青睐。截至目前,已经有数家大型房地产公司都或多或少地透露了其REITs融资计划,以冀望通过这一工具到国际市场上圈回一批资金。不过,似乎是流年不利,今年亚洲地区的REITs形势已经不太乐观了。
在历经了两年的起飞期之后,近期亚洲不动产投资信托基金(REITs)正式进入淘汰赛。有别于过去REITs刚刚挂牌时的齐涨行情,香港地区的REITs商品已出现强弱不一的走势,日本投资人对于规模较小的REITs也开始要求较高的贴水,台湾则有两档REITs跌破了挂牌价,显示缺乏竞争力的REITs将渐受投资人背弃。这与去年港、台两地的REITs甫一挂牌即可拉出涨逾五成的行情相比,已经是天壤之别。
日本的REITs市场在亚洲地区是具有指标意义的。根据美林证券统计,所有J-REITs(即日本的REITs)的加权平均股利率为3.92%,规模最小的三档商业办公大楼REITs平均股利率为5.51%,可见投资人对市值小的REITs所要求的股利率较高,因其流动性较差,投资人对股价的评价较低。另从高盛证券为J-REIT指数所建的DCF模式显示,由于短期整体租金年涨幅仅约2%,而且整体租金必须上扬13%才能抵销100个基本点的利息成本上扬压力,因此短期J-REIT指数股价略高于公平价值。有专业机构分析指出,未来J-REITs的股价成长动能,将来自REITs管理机构对旗下资产进行有系统的翻修以及REITs间的整合,方可透过获利成长及市值增加提升流动性,进而使股价出现溢价空间。
因此,经过这两年的火爆之后,投资者终于认识到,对于REITs投资来说,股利只是一时的,更为重要的是长期收益率,投资者开始更看重REITs的长远发展远景,并且开始采用股利折现法对REITs的价值进行评估。更为重要是,相对于其他长期性的固定收益产品,REITs又具有像股票一样的价格波动性,会因为市场租金的涨跌而波动,这更加剧了REITs的投资风险。在这种情况下,只有一些拥有足够研究能力的投资者,能够对包括其标的屋龄、地段、管理团队、现有规模等做出综合判断的投资者,并且还要有长期波动风险的承受能力,才会真正对REITs感兴趣。
这个时候,如果哪个国内的房地产公司还想到国际市场通过RE
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