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城市私房拆迁民事法律适用问题的探讨 　　【摘 要】城市私房拆迁涉及多重法律关系，主要包括所有权确认及析产继承纠纷，房屋买卖、租赁、赠与合同纠纷和拆迁补偿安置合同纠纷等方面的法律问题。 　　【关键词】城市私房；拆迁；民事法律 　　城市私房拆迁民事纠纷反映的是拆迁人权利、被拆迁人权利以及利害关系人利益的冲突。i这些利益纠纷往往错综复杂，反映出现的是多重法律关系，主体间的权利义务纵横交错。ii有必要加以详细研究。 　　一、所有权确认及析产继承法律问题 　　1、家庭共有。对于城镇私有房屋而言，如果拆迁的房屋是家庭成员共同出资购置或建造，属于家庭共有财产，如果没有参与房屋的购置或建造过程，虽然在该房屋内居住，也不符合家庭共有的形成条件，不能成为家庭共有财产。对于农村集体土地上建造的私有房屋，应当根据审批表中在户人口、投资情况等综合判断，不应仅依据申请人的身份确定。因为宅基地使用权应当是给集体经济组织成员的一种福利，不应由申请人独享。拆迁人在拆迁各被拆迁人共同所有的房屋时，都要事先经过所有共有人的同意，各共有人对货币补偿款或安置房屋仍然是共有关系，任何一方不得独占。 　　2、房屋产权登记变更。拆迁之前或拆迁过程中，房屋所有权已经发生析产、买卖、继承等变化，但还没有办理过户手续的，根据物权法的规定办理。一是发生析产和继承的，如果家庭成员达成一致，可以根据析产协议、遗嘱等确认，不能达成一致诉至法院凭法院生效判决书、调解书认定所有权人。二是对于房屋买卖的，法院可判决出卖方履行协助办理房屋所有权变更登记的义务，在变更登记前不能直接判定买受方为所有权人。 　　在审判实践中，对于共有人之一将共有房屋翻建后所有权的归属争议较大，在处理时也应当区分不同情形。如果争议房屋由部分共有人进行了未超过原房屋建筑面积的翻、改建，但未经过相关批准，部分共有人对争议房屋的翻、改建可视为对原房屋的修缮，房屋权属仍为原所有人和翻建人共有，翻建费用由各共有人分担。但是，如果争议房屋由部分共有人进行翻、改建，并经过规划部门批准，领取了房产证，其他共有人多年未提出异议，在处理该类案件时，宜确认原房屋已经灭失，原宅基地已经批准用于新建房屋，以新颁发的房产证记载的权利人或者规划部门批准的申请人为房屋所有权人。 　　3、房屋产权登记与事实物权不符。一是对于普通商品房和城镇私有房屋，能够认定购房人由实际购房人支付，并且出资人具有购买房屋意思表示、不存在借款购房情形的，应当认定出资人为实际所有权人，但要保护善意第三人利益。二是对于经济适用房，因为法规明确有购买资格限制，不能按照上述原则处理，否则规避法律规定。三是基于政策上的特殊身份购买的房改房、两限房等特殊房屋，应当确定名义购房人为房屋所有权人，其与实际出资人之间的纠纷应当以借贷关系处理本金与孳息问题。审判实践中经常遇到房改过程中以父母名义购买并登记在父母名下，但实际由某个子女出资的情况，此时不能按实际出资确认所有人，仍作为父母的遗产处理。四是农村房屋，因为宅基地使用权的取得系基于特定身份，亦不能依据出资情况确认所有权。 　　在上述几种情形下，如拆迁人已与名义产权人或者共有人之一签订补偿安置协议，则实际购房人、未登记的其他共有人可以通过不当得利制度或共有制度保护其权利。 　　二、房屋买卖、租赁、赠与合同纠纷法律问题 　　1、房屋买卖合同纠纷。对于农村私有房屋出卖给非本集体经济组织成员的，因违反土地管理法，买卖合同原则应当认定无效，但如起诉时买受方已将户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织，或者多次买卖后实际使用人为本村人员的可以认定合同有效。另外个案处理中，如果买受方已经经过行政机关审批对房屋进行翻建不再判决相互返还，如果买受方已经取得了所有权证书，即已形成了稳定的占有关系，不再确认合同无效。另外，如因拆迁标准不明等原因不能解决补偿问题前，可暂不判定腾房，法院只确定合同的效力。对于已实施拆迁并取得区位补偿价款的，无论哪方提起诉讼，均违反诚信原则，可以将区位补偿价作为损失进行处理。同时因周边商业环境、交通环境、文化环境等发生变化致房价明显升值，升值部分可以作为损失由出卖人承担。对于共有人之一私自转让共有房产的，应根据物权法规定的善意取得制度进行处理。如果房产产权证登记其他共有人姓名，在其他共有人未同意转让房产的情况下，房屋转让合同无效。如房产产权证登记未登记其他共有人姓名，买受人出于善意，支付了合理价款，并已经完成了房屋过户手续，买受人构成善意取得，取得转让房屋的所有权。 　　2、房屋租赁纠纷。房屋已经列入拆迁范围之后，出租人出租房屋的，租赁合同无效。列入拆迁范围的私有房屋，出租人要求解除租赁合同的，应当予以支持。审判实践中较为常见的是承租人向出租人要求分割补偿款，特别是经营用房的承租人往往诉请分割停产停业补助。需