2018年武汉深鸿润国际文化科技城整合营销策划报告118p研究报告.ppt

产品 栋数 面积 层建面(估值) 功能 特色 商业 2栋9000 18000 1-5F：1800 集中商业 退台 2栋14000 28000 1-3F：3000 4F：2500 5F：2000 工业/商业 独栋 4栋4100 16400 1F：2300 商业 2-4F：共600 办公(居住) 小高层 5栋10500 52500 1-2F：1900 商业 3-11F：950 居住/办公 LOFT 2栋10500 21000 1-2F：1900 商业 3-11F：950 办公(居住) 层高5.6 合计 15栋 135900 产品线 产品 功能 面积 备注 商业 集中商业 18000 酒店、餐饮 退台 集中生产 28000 生产线 独栋 底商 9200 底商、车位 别墅 7200 联排/独栋别墅办公 小高层 底商 9500 1-2层底层商业 住宅 43000 普通住宅 LOFT 底商 3800 1-2层底层商业 LOFT 17200 5.6米空高LOFT 合计 135900 功能划分 商业：底商+集中商业，约30% 工业：集中生产，21% 住宅：平层住宅+LOFT+别墅，49% 物业比例 合作开发 三宗地块，三个公司 厂房建设 对外界，项目为 工业厂房建设 复合地产开发 本质是复合型地产开发， 涵盖工业、住宅、商 业开发 分期开发 分多期开发 开发模式 项目SWOT分析 优势（S）—— 企业实力雄厚 项目由深鸿润集团投资开发,集团拥有多类实业，在蔡甸投资产业园项目，获得政府大力支持，对于政策和社会资源依赖比较大的工业地产开发而言意义重大； 项目规模较大 项目总用地面积372亩，规划总建筑面积约46万平方米，分多期开发； 生态环境优越 相对于市内区域的写字楼和公寓，本项目拥有后官湖湿地公园，自然氧吧，自然生态环境得天独厚。 劣势（W）—— 配套欠缺 项目周边当前购物、休闲、商业 配套设施较为欠缺，特别是生活配套。 公共交通不发达 项目南邻汉阳大道的延长线，北边紧邻姚家山工业园路，东边为幺铺村，西邻裕大华纺织厂；京珠高速、汉蔡高速路在附近交汇，目前周边公共交通欠缺，仅2条公交线路抵达项目所在地，公共设施不齐全。 机会（O）—— 政策优势 沿海产业转移：随着沿海劳动力成本的日益攀升等诸多因素的影响，沿海产业转移将进一步加剧，内地特别是内地一二线城市将面临更多机遇。作为承袭沿海产业转移的中部城市——武汉，将得到更多政策支持。 两型社会积极推进 两型社会试验区向纵深方向发展，城际交通、区域管理的逐步一体化、电信并网等一些实质性的举措逐一得到落实，本项目作为区域重要项目地位日趋显现。 住宅商业房产发展受限，工业房产将成为新宠 随着住宅商业房产进一步受到政策的打压，房地产市场宏观调控的大势已经逐步明朗，未来工业地产的快速发展将是大势所趋。其对于地方可持续发展的财政支撑作用不言而喻。大力发展工业经济和现代商贸服务将成为地方各级政府解决经济发展之道。同时，民间资本和其他社会逐利资本由于投资渠道局限，将有可能转向工业地产。 威胁（T）—— 项目地处武汉远城区，商业氛围较为滞后。 在项目周边几乎没有商业项目，周边人群商业消费观念较为滞后，与规划的国际化的商业工业项目的定位暂存一定的差距。 小结：整体来看，本项目优势非常明显，机会众多。同时也面临着一定的市场挑战。因此，如何充分发挥本项目特色，做好配套开发、营销及运营管理工作将是本项目开发的重中之重。 中国之弓、1+8城圈核心、九省通衢、中国第四大城市圈核心 对接“退二进三、中部崛起、产业转型”等国家战略 吻合蔡甸作为“生态、休闲、科普教育、文化、商务功能” 城市功能规划定位 中部枢纽优势：亚洲最大火车编组站、国际空港、阳逻水港 …… 城市价值 价值梳理 比邻武汉市副中心、四新组团中心，临地铁三号线站点 两条城市快速路交汇：汉蔡及京珠，驱车至汉阳中心仅需20分钟 未来区内将建设大规模区域级商业中心、旅游中心、工业中心、服务配套设施 还将启动六湖连通、四新大道，建成后的承载辐射能力将拓展区域价值 …… 区域价值 四新大道 六湖连通 轨道三号线 首席地位：蔡甸区域内首个大规模工业商业项目，填补区域空白。 产业先驱：规划的产业园内首个高科技、文化、创意产业中心 地位价值 现代产业园效果示意图1 现代产业园效果示意图2 工业：点式行列布局，配备连廊式裙楼。 商业：现代街景，穿插联排和独立别墅，曲径通幽，营造不同于传统工业园的度假式生态商业休闲环境。 LOFT及别墅：区域名副其实的城市后花园，生态宜居。 商务价值 复合功能：区域内传统工业污染大、功能单一，本项目的建成将提供更为全面、完善和人本的集成化功能。 仓储物流：立体化布局、集中式设计，仓库、停车场、运输等功能结合