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2018青岛少海新城投资可行性分析报告47p教学案例.ppt
;一、地理位置和人口状况
青岛被列为全国15个副省级城市之一,共七区五市;2010年常住人口为871.51万人。
2020年1200万人口,城区500—550万人口 ;二、宏观经济发展情况
;四、产业布局;五、区域交通状况
区域交通现状
航运
青岛港集装箱吞吐量列世界集装箱大港第7位。
航空
青岛航空运输开通国内外航线85条。
公运
青岛高速公路总里程在全国同类城市中名列第一。
;六、未来城市规划;
; 第二章、青岛房地产市场研究 ;一、青岛2006-2010房地产投资及销售基本情况;二、2006-2010年青岛房地产价格走势;三、青岛2008-2010年土地出让情况;四、政策对成交的影响;五、青岛未来市场预期; 第三章、青岛各区域房地产发展情况 ;一、青岛年各区域房地产供应情况1、各区域2010年供应情况 各区域2010年土地成交情况;
;三、青岛各区域房地产价格对比
;四、青岛各区域房地产未来市场定位;五、胶州在售项目介绍;六、胶州未来市场预期; 第四章、青岛别墅市场研究 ;青岛别墅市场以资源占有为基础由西向东,由南向北发展,产品由纯高端居住向经济型居住及度假发展;青岛别墅市场集中分布于崂山区、城阳区、即墨市等区域,同时西海岸将成未来重要别墅供应区域;百通香溪庭院;四、青岛别墅客群构成; 第五章、案例研究;;典型项目案例分析;典型项目案例分析;典型项目案例分析;典型项目案例分析;典型项目案例分析; 第六章、地块研究;一、地块基本资料
;少海新城打造“多片区”布局,分为:
居住区—形成七类居住风貌控制区
社区文化公园—设有图书馆、剧场等
滨水休闲区—以高档湖滨酒店为核心
历史展示区—秧歌城广场、民俗文化馆、市舶司等
湖滨特色旅游镇—形成特色商业旅游岛
科普教研基地—在南湖设置,可作为中小学生
高尚运动休闲区、湿地公园、农业观光园等
整体形成休闲、度假、旅游、历史文化、商业多功能有机集合体、完备的特色市镇功能;二、地块资源价值分析
主要价值点
1、湖面
6.28平方公里的湖面是稀缺性的资源。
2、奥特莱斯
奥体莱斯能够吸引青岛及其周边一些有经济实力的人群,能够在一定程度上提升区域价值。
3、婚庆广场
青岛每年在5—10月份会有大量本市及本省结婚游客,他们多数选择青岛市区,婚庆广场的概念较好,但是需要专业运营。
4、18洞高尔夫球场
目前青岛共有4—5块,分布在市区周边,主要是韩国人及省内高端客户使用,青岛市区财富阶层使用量小,大多数人也会选择多个球场,不具有绝对性的吸引力,总体价值有限。
;二、地块资源价值分析
次要价值点
1、游艇
不是纯正意义的游艇,只能是摩托艇级别,同时只能在湖区使用,大大限制了它的价值,在青岛具备奥帆这样级别的游艇俱乐部的背景下,看少海游艇码头,其吸引力有限
2、慈云寺
没有文化积淀的寺庙,不具有人文价值
3、板桥镇
以民俗支撑不起国际化的少海,对客户的吸引价值有限
;三、少海新区的区域发展潜力
;
四、2010年胶州土地出让价格
自2008年6月30日至今,胶州市共出让住宅及商住土9㎡,约合18030亩。其中可查成交为223笔,平均楼面价格约622元/㎡。成交价格与时间关系不明显,仅与位置有关。
其中少海新区成交22笔,成交面积3096498㎡,约合4649亩,容积率均为1.2以下,成交楼面均价1290元/㎡(地方关系)。
;五、地块SWOT分析; 第七章、经济测算; 整体投资环境1、青岛是正在逐步国际化的城市,是引领半岛城市群的龙头。2、山东半岛蓝色经济区的建立将大幅拉动区域经济发展,产业人口不断增加,财富人群聚集,区域购买力不断增强。青岛将迎来大发展的机会3、青岛未来将形成青岛、黄岛、红岛、崂山“一主三辅”的发展格局。4、胶州不是大青岛规划的发展主力,仅靠海岸的一部分地区为“环湾保护 拥湾发展”规划的制造业产业聚集及国际物流区,所以胶州市的产业经济发展需要时间。 青岛房地产市场情况1、青岛房地产市场随着城市化进程正在高速发展,整体健康
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