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Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 慢城宁海项目下阶段营销思路沟通与探讨 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 慢城宁海项目下阶段营销思路沟通与探讨 慢城宁海项目下阶段营销思路沟通与探讨 2012/02/13 2011年房地产市场总结 Part C.1 宏观经济形势 国内外经济形势简析 国内形势 国际形势 从国内形势来看，中国经济依然没有摆脱进入滞涨的危险，以货币为推动力的中国经济在这种情况下，不可能放松货币政策，紧缩的货币政策决定了今年中国房地产面临的依然是严峻的宏观环境。 从国际形势来看，外需的下行将加剧中国目前的去库存压力，出口和经济增长速度均受到负面影响。 全球避险情绪升温促使美元资本回流，将有效削减中国的热钱流入压力，因此会减少热钱推升国内资产价格的现象。 政策环境：房地产调控持续加码，措施进一步落实细化，国务院不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松， 促进房价合理调整 1 月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010 年的不足20 个大幅增加到40 多个； 7 月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50 个； 10 月底，1000万套保障房建设计划提前实现。 调控走向：由短期向长期、由“堵”向“疏”的转变 遏制部分城市 房价上涨过快 房地产市场健 康稳定的发展 房地产调控态势：小结 目标 决心 周期 中央 地方政府 非常明确 可能更长 非常坚决 不太明确 开始松动 希望变短 政策 很不确定 向其他进行微调松绑 中央政策与地方博弈，在2012年限购政策执行中将有所调整 2011年房地产及土地市场态势总结 2012年趋势展望 Part C.2 供销差走势与房价走势基本吻合，本轮调控房价下降压力之大将超过08年 未来商品住宅供销差走势 购房者预期：购房者的市场预期由预期上涨开始转变为预期下降 全国购房者对未来半年房价的预期 2011Q4 2011Q2 2011Q3 6.7% 22.5% 5.4% 5.2% 25.0% 33.3% 24.5% 23.1% 37.5% 23.8% 42.7% 31.3% 7.8% 6.4% 4.9% 大幅下跌 小幅下跌 持平，不涨不跌 大幅上涨 小幅上涨 四季度购房者预期房价上涨的比例为36.2%，比上季度下降12.8个百分点；预期房价下跌的比例为40.0%，较上季度增加12.1个百分点。这是2011年购房者预期未来房价下跌的比例首超上涨的比例，意味着房地产买方市场正在发生变化。 政策预判：继续坚持房地产调控政策不动摇，货币政策微调缓解调控压力 保障房建设任重而道远 房产税扩容势在必行 限购、限贷治标不治本 保障房投资建设，是稳定经济增长的重要力量，这主要是由于保障房可以拉动上下游产业的需求，所以明年保障房建设将获得更多的财政政策和信贷政策支持。 去年１月上海和重庆率先进行试点，这就意味着，年底前后，在对上海和重庆的试点经验进行总结的基础上，极有可能增加试点城市！试点城市范围，估计应在直辖市、省会、计划单列市之内！房产税扩容势在必行，只是节奏快慢而已，明年扩容的额外好处：给相关城市限购退出一个台阶下：房产税顶替限购令。 限购作为反市场规律的行政手段，虽然起到了遏制房价的作用，短期内有效，从目前市场发展 看，原先传言的烟台限购将随着市场低迷而破灭。 从阶段来看，市场目前处于全面促销和局部降价阶段 总体预判：上半年调控效果进一步显现，投资开工步伐放缓，量价继续下行，下半年逐渐趋好，全年量价难有增长，总体不容乐观也无需过度悲观 慢城宁海项目营销现状 Part 2 慢城宁海目前销售情况 楼号 总套数 销售套数 销售率 剩余面积 销售套数 剩余套数 销售率 1# 630 288 45.71% 50.8 132 277 32.27% 60-80 136 53 71.96% 106 18 12 60.00% 2# 192 46 23.96% 130 5 27 15.63% 106 28 36 43.75% 55 13 83 13.54% 3# 128 48 37.50% 107 12 20 37.50% 103 4 2