2018黄岛海上嘉年华58p讲解材料.ppt

以“海上嘉年华”命名也好 以“水上欢乐无限”为主题也好、 以“唐岛湾”为海景项目差异化也好 都在突出同一个主题：度假 度假如何升级？ 城市度假 1、黄岛天时地利可以推出城市度假概念。 2、大青岛战略定位“国际滨海度假城市”与“城市度假”相互匹配。 黄岛的天时在7月，隧道开通。做大青岛的核心城区，城市化目标很明确。 地利在于嘉年华，只有嘉年华式的旅游才属于城市度假。天时配合地利才有效。 度假城市，按青岛模式可以理解为：城市属地有很多度假资源。 按黄岛模式可以理解为：一种城市属性的度假方式。 城市度假双解 用城市升级度假 城市度假，是一种生活方式。有很多人把城市作为度假的目的地，寻找城市的精彩作为度假的目的。嘉年华当然就是一种城市的精彩。Everyday_is_SATurday. 用度假改变城市 城市度假双解 找到与青岛模式和定位不同的概念，黄岛不简单重复青岛，不做第二。 在城市发展之初，黄岛与青岛共同组成大青岛战略的核心时，黄岛要找差异化的发展道路。开发区不能给城市带来城市的“调性”，城市度假却能够带来城市“调性”的不同。 海上嘉年华， 孕育新城市的童年 新城市： 第一指向黄岛，被隧道晋升之后，迎来一座城市的童年。 第二指向大青岛，“国际滨海度假城市”的目标实践，又是一个童年。 北中国城市度假目的地 修正前文定位 城市度假——特性 北 中 国 ——扩大影响力，扩大客群基数 ——纵观北中国，城市度假的目的地，只有两个城市能做到：青岛、大连 4、在调性方面——重新诠释豪宅 “海景大宅”需要——一种气度： 我可以无限接近你，但你不能随意接近我 如果有可能—— “海湾酒店” 定位：黄岛度假目的地酒店 位置：第一 “海湾豪庭” 定位：城市度假的豪宅人生 位置：顶级 近豪宅，远尘埃 ——豪宅的墅愿 ? 有距离，不分离 ——豪宅的墅愿 ? 观世界，关私界 ——豪宅的墅愿 Part1 分析 ——目标—— 【时间：6个月】 【任务：800余套】 【产品：空中大宅】 更短时间，更高总额 ——阻力—— 【嘉年华的部分仍未运营，支持力度不变】 【产品结构和一期一致，户型更大更纯粹】 【精致送家电标准虽高但与一期无升级】 推盘已近一年，客群已被采摘一轮 而产品本体并无变化 项目本体物理价值已不能给客户新的兴奋点。 ——目标 PK 阻力—— 求解 A、更新客群，寻找一期并未着力影响的客户。 B、进一步帮助客户理解产品。 海上嘉年华不仅仅是渔人码头+神话乐园+豪宅那么简单！ 把青岛作为新主力？ 甚至更进一步向全国卖？ ——变量—— 喜迎七一 隧道开通 喜迎七一 隧道开通 市场影响：竞争加剧 2010，调控年+隧道未开通。主动和被动的惜售。 2011，隧道开通。预判放量剧增。 客户来源影响：比例不变 1个小时车程，青岛——隧道——回到黄岛的家。 隧道难以改变人们的“生活”——至少在本案关键的下半年。 购买心态影响：潜力突出 居住——度假——投资。 即便对黄岛客户，海景房也不一定是居住的首选。 本案功能定位在度假偏投资的方向上。隧道开通使潜力更加突出。 ——结论—— 客群结构未变，客群心态有变 新环境下帮助客户理解产品（主） 适当扩大客户圈，用基数平衡限购（辅） Part2 解题 Re — 海上嘉年华 四个方面的再认识 在城市方面——重新认识价值 在竞争方面——重新认识意义 在产品方面——重新认识概念 在调性方面——重新诠释豪宅 在城市方面——重新认识价值 大青岛战略 产业中心 金融中心 旅游中心 复合型中心城市 青岛 黄岛 即墨 胶南 双核，大青岛战略 内容：青岛、黄岛驱动大青岛战略的成型 青岛 黄岛 即墨 胶南 意义：促使人们认可黄岛与青岛价值对等，甚至后来居上 例证：双核的城市驱动力 上海：浦西、浦东 陆家嘴一线超过浦西绝大部分区域的价值。 天津：城区、滨海 合并后经济总量迅速超越浦东，带来大发展。楼价对等于市区。 北京：一定程度的反例 单核无限扩大，带来城市规划的一系列问题。 中国城市的双核模式 推广 2、在竞争方面——重新认识意义 隧道 海上嘉年华 大学 胶南 开发区 唐岛湾 滨海大道 开发区——经济 学府——人文 唐岛湾——明珠 滨海大道——黄岛的黄金链 两极——青岛、胶南 黄金海岸上的黄金分割点 推广 B、规划——嘉年华规划聚集人气 A、地图——黄岛之核的第一支撑 B、规划——嘉年华规划聚集人气 A、地图——黄岛之核的第一支撑 C、地标——建筑的地标感 黄岛度假旅游目的地 延伸到推广 B、规划——嘉年华规划聚集人气 A、地图——黄岛之核的第一支撑 C、地标——建筑的地标感 青岛旅游目的地：八大关、栈桥 崂山旅游目的地：崂山 黄岛旅游目的地：海上嘉年华（唐岛湾） 目的地旅行 再