深圳天安云谷项目案例分析及操盘思路思考.doc

深圳天安云谷项目案例分析及操盘思路思考 天安云谷 案例分析及操盘思路思考 Part #0046994 操盘思路启示 Part 3 一期招商策略 Part 1 项目规划介绍 Part 2 服务平台打造 目录 Catalog null 指标 项目概况 位置 坂田华为科技城旁? 开发主体 深圳天安骏业投资发展有限公司 占地 76万㎡ 总建面 289万㎡，其中办公面积200万平 容积率 6.3 用地性质 工业用地 物业类型 产业大厦、居住公寓、配套商业、住宅 租售模式 一期销售 项目优势 城市更新类项目，最大可100%分割销售，同时增值收益上缴比例小 天安云谷是位于坂田华为科技城的城市更新示范项目，将建设成为以新兴产业为内核的现代都市产业综合体 项目基本信息 天安云谷 null 城市更新改造后形成的工业楼宇首次转让的，其增值收益按以下方式缴纳： （一）工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额30%的部分，免缴增值收益； （二）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额30%未超过50%的部分，按50%的比例上缴； （三）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%未超过100%的部分，按60%的比例上缴； （四）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额100%部分，按100%的比例上缴； （五）工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内原则上不得转让，确需在5年内转 让的，工业楼宇转让的增值收益按增值收益额的100%的比例上缴。 增值收益解读 增值收益计算方式： 增值收益额＝销售收入－扣减总金额 扣减总金额＝登记价（包含购地成本、拆迁成本、工程结算成本、园林及装修成本以及管理成本等）+销售税费+补缴地价；虚增成本放大登记价成为项目利润重要来源 备注：租售结合项目，登记价及补缴地价仅按销售型物业部分计算 null 园区规划 产业空间 居住空间 产业空间 景观轴 null 还建居民花园社区 高级人才公寓 生态宜居的绿色居住环境 体育活动中心 会所 SMAC创新中心：设立产品发布、展示、技术创新窗口 多功能会议大厅 研发与测试中心 文化场所 大型综合性商业中心 开放型商业步行街 超高层高端商务酒店 便利性社区配套商业带 多首层商业休闲空间 预计引进3000家企业 打造研发空间、孵化盒加速器、产业CBD三大主题组团 双首层商务大堂 定制化产业空间（2万平起） 项目涵盖产业、生活、学习、商业、商务全息结合的以人为核心的产城综合体 项目基本信息 null 园区规划-产业空间 200万㎡产业空间由多栋产业办公楼和5A级产业研发楼组成，以研发空间、孵化和加速器、产业CBD三大主题组团形式错落分布 null 园区规划-商业空间 商业空间由集中购物中心、步行街、高端商务酒店、社区商业、写字楼裙楼商业等构成，可满足区域人群的消费需求 null 园区规划-居住空间 以绿色生态理念打造住宅区，由拆迁还建居民花园社区及高级人才公寓组成 null 园区规划-创新云空间 创新云空间即园区提供的如会议中心、研发检测、展示中心、会所等其他商业商务配套，统称为创新云空间 null 园区规划-生态公共空间 打造全景式景观体验与开放式公共空间，提供健康、环保、安全的园区环境 null 依托公共交通体系及园区绿道、水轴的步行休闲系统，实现各个建筑组团之间的有机协调 交通枢纽中心 ?分布园区两端的交通枢纽中心，汇聚公交、的士、地铁交通，服务园区的商务与生活出行，辐射周边办公楼、购物中心，成为城市人流核心聚集地。 人车分流的交通空间 多车道引导车流进入互通的地下车场，实现地面地下的无界转换；灵活组织地面道路与人行道的空间关系，满足居住及产业组团对舒适、安全的人行环境的要求。 骑行绿道 在园区和周边设置智能化自行车出租站，并有贯穿和环绕园区的骑行绿道，为绿色出行提供极佳条件。 便捷公交 , 地铁对接城市生活圈? ? ? ? 多公交站台覆盖园区内外出行点，四通八达延伸至深圳各地，加上对接社区的地铁10号线，缩短城市生活圈范围，还有穿梭巴士来往于社区内部。 步行街道与交互式连廊 建造适宜步行的街道网络与交互式连廊，将商业、住宅和公共建筑设置在步行可达的公交站点范围内，提高出行便利，并有效降低园区内部的机动车交通量。 园区规划-交通规划 null Part #0046994 操盘思路启示 Part 3 一期招商策略 Part 1 项目规划介绍 Part 2 服务平台打造 目录 Catalog null null 通过搭建智慧园区服务平台，为园区内或非园区的企业、人才、供应商、服务商等利益相关者建立关联，并提供服务，从而构建空间载体和网络平台相结合的泛载体运营服务模式。 天安云谷合作企业 天安云谷合作企业：含龙岗区政府、深圳市科创委、深圳市投资推广署、