关于“无理由回购”在五爱深港项目的风险预估.doc

“无理由回购”在五爱深港项目的风险预估 “无理由退铺（或称回购）”的概念：相对于住宅地产中的退房概念，商业地产项目推出“无理由退铺”通常是向投资者承诺在若干年的期限中，全额或部分返还对经营不满意的投资者的购铺资金。 商业地产的规模开发已经成为前期规划优势与后期经营难度的双刃剑，而开发商在其中扮演的角色则显得更加重要。“无理由退铺”的操作手法不但需要开发商有雄厚的资金实力，同时也意味着对商业项目前景的信心，而投资者则从中得到了更多的投资安全保障。 以五洲商业广场为例，2004年五洲商业广场共计推出188个铺位以“无理由加价退铺”的形式销售，承诺在商场开业满5年之后的前3个月内，都可以无条件退铺。同时，在返还原总房款的同时，一次性补偿业主总房款的10%作为投资回报。在5年期间，经营所得都归业主所有。可以看出，五洲当时“无理由加价退铺”的操作行为，不仅仅证明一个公司的实力和信誉，而且能够最大程度地减少投资者的经营风险，免除投资者的后顾之忧，因而受到了市场的高度追捧。 据了解，“无理由退铺”在国内许多城市已经有成功运作的先例：苏州中国国际服装城，开发商向业主承诺：“交房后第5年业主有权无理由退房，并返还全部房款”。被市场评价为不仅显示了开发商的实力和信心，同时还将投资者的风险降到了零。开盘以来销售业绩十分理想。 长沙王府井商业广场，商业广场的负一楼自营式商铺“流行前线”采取“无理由退铺”政策，清除了投资者的投资风险。所谓“无理由退铺”即指任何购买了“流行前线”自营式商铺的投资者在A座负一层开业后50日内，无需任何理由均可无条件提出退铺。为此，开发商提出了“旺铺养三代，不旺退回来”的口号，此举得到了市场的认可。 珠海老香洲商场，为了保证投资者的收益，刺激购买热情，开发商推出了3到5年的返租计划和回购方案。以香洲百货为例，一方面保证返租投资者的年回报率高达9％左右，同时也承诺购铺者在5年返租期满，可以无理由退铺。 “无理由加价退铺”对于开发商来说的确承担了很大风险，但也可以说风险是可控的，首先，地段决定投资者不退。作为五爱市场这样的黄金地段，未来5年之中已经不可能再出现这样的商铺了，商业物业本身的增值将给投资者创造不忍舍弃的利润。其次，经营决定投资者不退。五爱深港项目已经拥有了可行的业态组合（分层业态合并），其中许多都将是填补五爱市场的稀缺业态，同时老的五爱市场已趋于饱和，商业模式也将面临升级，这就已经为深港项目的持续旺场奠定了基础。 终上所述，所有已经集合在五爱深港项目中的商业资源已经使“退铺”行为很难实现。因而，地天泰阁公司认为无理由退铺（或称回购）的操作手法风险可控，可以用于五爱深港项目的商铺操作！ 广大服装城的业主朋友们，苏州国际服装城从03年开发据今近五年，目前这一不是烂尾却胜似烂尾的项目面临着极大危机。相城区人民法院近日去服装城查封开发商帐户，发现开发商22个帐户中除开贷款保证金外，已没有一分钱。该发展商法人代表也已好久不露面了。该发展商目前的想法，就是希望尽快能从这个烂尾项目中脱身，他目前光欠3000多户业主的违约金就高达1.5亿之巨，还有欠政府的土地金及容积超标金、相关罚款也有8千多万，另外销售至今开发商从没有开过一张发票，所以还有数千万的税金没有缴纳。业主朋友们大家都知道，办产证没有发票我们如何办理啊！所以目前这个项目肯定不是开发商能够妥善处理的。而当地政府虽然在前段时间表态希望能解决相关问题，但是由于种种复杂的原因，并没有向业主代表们告知实际解决问题的时间表和相关解决措施。在今天的宏观经济背景下，房地产行业受到收紧贷款等宏观调控的影响，如果没有政府的强势介入，那该项目就是再等五年都不会得到解决！那我们广大业主朋友们的合法权益如何保障，那些急等着住房用的业主朋友该如何自置啊！我在此，强烈呼吁广大业主朋友们，尽快行动起来，用合法手段通过各种渠道向苏州市委、江苏省委、甚至于中央部委反映服装城目前面临的种种问题，表达广大业主希望政府尽快出面制定相关解决问题的时间表，并协商制定相关可行性措施，解决此涉及到广大百姓的民生问题，为建设和谐社会尽一份自己的力量！！！备注：当初服装城在立项和销售时，说此项目是苏州市的重点项目，在一次开发商主办的论坛中，当时的相城区区委书记亲自过来向广大投资者描绘项目远景和介绍相城区的长远规划，因此打动了我们投资者的心。（这是开发商利用前区委领导支持经济建设的愿望，蒙蔽了我们广大业主朋友）当时上海的第一财经日报对此有报道。 项 目 融 资 申 请 报 告 ? ??? 中国·苏州国际服装城 ? 一 企业基本情况 苏州市相城区国际服装城开发有限公司成立于2003年6月6日,注册资本5000万人民币,是苏州市政府重点建设项目,服装城位于苏州相城区中心位置,北接蠡口家俱城,东邻相城区区政