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宝地城策划方案 项目分析 项目自然条件分析 分析项目 现状 分析 位置 城市发展的未来中心，配套相对缺少。 区域现状较陌生，未来前景看好。 交通 距离城市商业中心2000米左右，与城市主干道相连，未来有新桥。 交通便利。 环境 两河交汇处，东侧有东湖和森林公园。 区域自然环境较好 规模 30多万占地，建筑面积约48万平 规模大，属于大盘开发。 地块内部 被道路分割成四块，沿街面长。 沿街面较多，适合商业开发，生活配套像对齐全。 地块价值分析 居住与商业均较好。 城市规划分析 1.新区在城市总体规划中的位置。 （1）是城市的行政中心和新的居住中心 （2）各类大型公建项目都围绕新区建设---云飞大桥、市府广场、实验学校、市府路、科技路、各类机关事业单位、东湖、奥林匹克公园，女儿河观光坝等。 2.项目在新区规划的位置 （1）处于新区的东端，自然环境最为优越。 （2）目前的城市配套不如金城和民盛的土地。如金城和民盛项目更靠近市府广场、双学区、周边道路环境成熟度较高。 （3）未来城市配套将有利于本项目。主要指云飞大桥、高档次小学、东湖及奥林匹克公园、女儿河观光坝等。 市民对新区的看法。认可新区的未来前景，上升空间巨大，逐渐被认可并接受。 房地产市场分析 整体市场运行情况 市场存量房较少，供求关系较为合理。 目前市场上存量房集中在桥北，面积约60~70万平方米，在存量房结构中，1800以下的低档房约23万平，大部分在铁北地区，凌河区有约8万平，1800以上的中高档住宅较分散，其中有大量滞销楼盘，滞销的原因在于产品性价比差。 未来的市场供应量较大。 2005年全年成交土地113万平方米，其中在桥南成交了近80万平方米，并且未来桥南还会有近100万平的土地会出让，未来5年市场将新增住宅近300万平方米（含集资）。 整体市场运行不规范，集资房是房地产市场的重要组成部分。 换房是中高档住宅的主要客户来源。 市场格局 分析项目 道北区 中心区 新区 区域形象 偏远地区，居住环境较佳，但交通不便利配套不成熟。 老城区，商业和交通发达。 外来的综合新城区，但配套较差 楼盘特征 区域性市场、开盘量小，价格较低，户型区间较小，产品档次与城区差别不大。 竞争较激烈，但未来无土地供应，从单一的社区住宅向主题住宅小区发展，各类产品开始出现，并出现价格等级 集资房较多，是未来房地产的主战场，产品档次较高。 产品竞争力 较低的价格 城市区位 性价比突出 产品类型 多层 以多层为主，出现了小高层和高层 类别墅、多层和小高层等 价格区间 多数1500-1800元 1800~3000元不等 1500（集资房）--2800 客户来源 道北地区 全市范围 桥北地区为主。 楼盘代表 幸福家园、世纪新城锦绣家园 恒生现代城、瑞士家园 东方庭院、水岸阳光花园、在水一方 开发战略 竞争环境分析 竞争对手主要来自于桥南地区。 主要竞争对手包括民盛开发的锦绣天第、金城开发项目。其中： （1）金城开发：开发策略以成本控制为主，竞争的手段为价格、产品形式和区位优势。 （2）民盛开发：以洋房和高层为主，开发策略以引进新产品、新概念为主，竞争手段是区位优势和产品的先进性。 对目前资源的占有上主要竞争对手有优势（引出区域营销） （1）学区。 （2）地理位置。民盛和金城项目与市府广场、渤海大学、实验学校较近。 （3）周边道路等配套较好。 项目资源分析 1.宝地良好的品牌 2.周边自然生态环境好 3.具有较好商业资源 4.距离市区较近 周边规划前景较佳 开发战略 根据前面的项目分析、市场分析、竞争和资源分析得出： 1.产品战略 打造一座新城，整合区域价值，形成城南东区宝地板块；以产品创新为核心，进行全方位创新；领导锦州房地产市场，打造新的住宅价值标杆。 2.营销战略 高举高打，以城的形象出现，突出产品的高档次，提高客户预期；以区域营销和产品营销为重点；以加快销售进度最大化和效益最大化为目标。 三、项目定位 项目形象定位：德国风情、生态人文小镇，打造城中之城。 项目客户定位：提供多元化产品，最大限度获得客户。以追求产品品位和高性价比的中高档人群为主，兼顾低端和高端人群。 项目产品定位：多元化产品，突出产品性价比。中高档住宅、片区商业及专业市场，具体包括花园洋房、叠墅、小户型多层、小高层；商务楼、商业门市及超市、农贸市场。 产品比例： a区：沿河为15层高层、其余为多层洋房 b区：以团购房和回迁房为主，开发少量小户性。 C区：商品房以多层洋房为主，比例超过70%；叠墅为辅，比例在控制在30%以内。 D区：以叠墅为主，沿科技路和香港街建高层。 项目开发策略： （一）筹资策略 1、团购筹资与银行贷款并行。中低档房微利团购作为启动点，前期筹集资金近9000万元，以商业和中高档住宅为利润支撑点。起到融资、降低销售