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尉氏县滨河路项目方案 2010.12.17 总体开发指导思想 小步快跑，接力营销 小成本，大利润 目录 本次提案包括四个部分 1、市场分析篇 2、规划定位篇 3、营销推广篇 4、年前营销方案 第一部分：市场分析篇 导读：通过本章内容，可以了解项目所处的 宏观和微观环境，为我们操盘提供基 本的依据。 （一）、市场背景 如今的房产市场存在以下特征： 1、 随着国家经济的发展，人们越来越注重生活品味和生活 环境的质量。现在一线城市房价每平方上万就是这种需求的铁证。房产经济、房产发展、房产投资成为人们关注的焦点，这种趋势快速扩展，从一线城市到二线城市，再到地市，房产意识从买方（潜在客户）到卖方（有战略眼光的企业家）逐渐觉醒。 尉氏县作为开封市经济最发达的辖县，品质居住意识开始提升，市场需求潜力巨大。 （一）、市场背景 2、如今地产市场越来越成熟，国家调控越来 越严厉，70·90政策、第二套住房按揭政 策等相继出台，这要求发展商在项目开发 中要在政策规定下科学规划，优化设计， 争取利润最大化。在细节上，注重产品户 型实用性和销售服务，走一条品牌地产之路。 （一）、市场背景 3、就尉氏县本身而言，房产市场刚刚起步，市场不成熟。在这种情况下，稍有楼盘竞争，客户的购买选择是艰难的，因为他们没有选择的标准。客户需要教育，需要培养，营销有一定难度。总之有需求就有市场，风险与机遇并存，谁的决策正确，谁就能迅速打开局面，占领市场。 （二）项目SWOT分析 如何寻找营销突破点？就是从对手那里寻找答案，对手的优势我们用其他途径化解应对，对手的弱项我们挖掘、弥补，这就是我们制胜的关键。目前市场观察，将来主要竞争对手就是世纪第一城，在与其综合实力对比中，我们清醒认识差距，制定正确的营销策略。 项目与世纪第一城对比表 项目优劣势分析 1、地块方正，适于开发。 2、规划合理，景观精致富于人文气息， 高品质物业典范 3、户型面积段很合理，户型设计 方正实用，客户容易接受。 4、唯一的温泉社区 5、智能化安防配套，目前最为先进。 （三）、结论 综上可以看出本项目在市场竞争中处于劣势。在风险与机遇并存情况下，我们必须充分挖掘市场空白，科学规划，准确定位，整合营销，为实现利益最大化，必须走差异化战略。 二、规划定位篇 导读：通过本章内容，优化项目规划和 户型设计，清晰产品定位和目标 客户，为项目顺利进行提供保障。 （一）、产品建议 1、户型建议 虽然现代人对居住品质有很高要求，但随着住宅 价格越来越高，人们也越来越注重舒适性与实用 性结合。现代受欢迎的产品是那些动线合理，方 正实用，设计紧凑的产品。 现有的121.8㎡三室两厅户型，进门客厅存在面积浪费情 况，三个卧室紧紧相邻，私密性不好，再者楼梯旁边是 卧室，影 响休息。建议进行如下调整： 户型建议 121.8㎡三室两厅 户型调整方案 户型建议 针对“大”户型，给出以下三种方案供参考： 户型建议 户型建议 2、规划建议 规划建议A 将项目最北边的两栋楼——3#和4#由现在的多层改为11层的小高层。 这样可以大大提升项目品质；同时多出销售面积；遮蔽铁路的影响；再者整个小区从南至北依次是别墅、多层、小高层，过度自然，更显和谐。 规划建议B 将别墅区最北边三排建筑——9#至14#楼由现在别墅改为多层住宅。 1、市场支撑。 从市场来看，普通住宅的需求是很 大的，由刚性需求支撑，应该以利润高低为指 导进行规划。 规划建议B 2、利润支撑。 从价格上看，多层略低于别墅；从建造成本上分析，别墅 高于多层——两相抵消，二者每平方利润是差不多的。 以别墅规划，通过计算建筑面积是8415㎡（共40个单 元，总面积15300㎡，相当于每个单元382㎡；调整中的 别墅共计22个单元，总面积约8415㎡） 以多层规划，保守计算每个单元按200㎡，建筑面积 26400㎡。 由