棚改政策走向或负面影响房地产投资.PDF

宜信财富资产配置策略研究 2018 年9 月3 日 棚改政策走向或负面影响房地产投资 摘要： 李琳 ▪ 近几年的棚改货币化政策对三四线城市去库存作出了重大贡 资产配置策略研究 献，三四线商品房库存去化时间已经低于10 个月。伴生而来的 负责人 是三四线房价持续上涨的压力。 “涨价去库存”不可持续，未 夏天然 来全国棚改货币化政策将逐渐退出，将负面影响房地产销量和 投资策略师 销售资金，房地产开发投资增速大概率将下降。” 专题评论：为什么棚改货币化政策将逐渐退出 上周二（8 月28 日），长春市人民政府办公厅下发《关于取消棚改项目货币化安置 购房奖励政策的通知》，要求新启动实施的棚改项目取消货币化安置购房奖励政策， 鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。今年 7 月份，住建部的棚户 区改造工作吹风会上，有关负责人表示，在商品房库存不足、房价上涨压力较大的 地方，应有针对性的及时调整棚改安置政策、采取新建棚改安置房的政策。上周的 消息再度引起市场对于棚改货币化退出的猜测。 2016 年以来，一些三、四或五线城市开始出现的商品房 “涨价中的去库存”的特有 现象，可以说与棚改货币化安置政策关系密切。积极的一面是，棚改货币化帮助了 这些城市降低商品房库存；但不利的是，也造成这些地方房价上涨压力持续。 在去库存基本完成，房价高涨的情况下，有必要调整棚改安置政策。我们预期棚改 货币化政策在更多的城市逐步退出，将负面影响房地产销量和销售资金，未来房地 产投资增速大概率将下降。 棚改货币化带来三、四、五线城市 “涨价去库存”的现象 早期的棚户区改造基本以实物化安置为主，即以房易房，政府可以通过新建安置房 或购买存量房给棚户区原住户居住。棚改货币化从2015 年6 月开始大力推进，全国 棚改货币化的安装率也从2013 年的7.9% ，上涨到2016 年的48.5% ，到2017 年时， 比例接近60% 。 棚改货币化是三四线城市去库存的利器，在其拉动下，近几年三四线城市的库存大 幅降低，部分城市库存去化速度甚至快于一线城市。按照易居研究院的统计，截至 今年 5 月，100 个城市中一线、二线和三四线城市的“存销比”分别为 13.4 个月、 9.7 个月和9.6 个月，三四线城市的库存去化周期已经低于一、二线城市。 1 图1 ：全国商品房库存持续负增长 图2 ：40 大中城市以外商品房销售面积增速较高 累计同比% 新开工面积 销售面积 待售面积 累计同比% 40大中城市：一线城市 40 60 40大中城市：二线城市 40大中城市：三线城市 30 40 40城市以外 20 20 10 0 0 -10 -