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浅析我国“以房养老”试点的现状 　　【文章摘要】 　　面对日益严峻的人口老龄化形势，我国社会保障体系面临着严峻的考验，需要加快发展形式多样的养老方式。“以房养老”是融合了金融体系创新的新模式。本文阐述了我国当前以房养老的试点现状以及相关问题的分析，旨在为解决我国养老问题提供一个途径。 　　【关键词】 　　老龄化；以房养老；试点现状 　　0 引言 　　根据中国国家统计局第六次全国人口普查数据显示，我国60岁及以上人口占全国总人口比例为13.26%，相对第五次全国人口普查上升了2.93%，其中60岁及以上占8.87%，比第五次全国人口普查上升1.91%，老龄化程度不断加剧，中国社会保障体系承受巨大的压力。而“以房养老”很大程度上让老年人自助解决自身养老问题，对于提高老年人的生活水平，缓解国家财政压力，保障社会的稳定，减轻社会保障系统的压力，促进社会福利制度的完善与发展都发挥着积极作用。但是通过研究我国“以房养老”试点，我们却发现“以房养老”在我国的实践遇冷。因此，深入分析“以房养老”试点在我国反应冷淡的原因以及如何提高“以房养老”对象的参与度、如何借鉴引用外国的成功经验，克服“水土不服”现象，探索出具有中国特色和适合我国国情的新型“以房养老”模式，这些问题都值得我们进行深入的探讨和研究。 　　1 我国推行“以房养老”试点现状及问题简析 　　“以房养老”这个概念是在2003年由中国房地产开发集团前总裁孟晓苏倡导提出的，经过长期的探索至今已有十个年头了。而今我国已试点的“以房养老”模式主要有：南京汤山温泉留园老年公寓；北京养老房屋银行所代表的“租房置换”模式；以上海“以房自助养老”为代表的售房返租模式；以商业银行发起的养老按揭模式。 　　1.1 租房置换模式未照顾到老年人情绪，违背老年人基本生活习惯 　　“租房置换”模式的基本含义就是老年人自愿将自己的房子抵押给养老院、金融机构，其将老年人的房屋进行出租，以房租来弥补养老资金的不足。租房置换包括两种操作方法：一是老年人搬进养老院等福利机构，以出租房屋的费用交付老年人住养老院的费用；二是租出大房再租进小房，利用租金的差价进行养老。在我国目前的试点中，主要采取的还是第一种做法，比如：南京汤山温泉留园老年公寓养老、北京养老房屋银行。两种操作方法最主要的区别就是房产权的变更，前者的房屋产权在老人去世后是归养老院等福利机构所有；而后者在老人去世后依然不变更老年人的房屋产权，老年人的房屋依然由其合法继承人进行继承。南京跟北京两个“以房养老”试点是我国较早的实践，两者的结果都是失败的。失败的原因众多，如申请条件苛刻、养老机构缺乏基本的对老人房屋价值估算、相关配套体系不完善、民间机构公信力不够等等。其中还有一个最主要的原因，“租房置换”模式意味着老年人需要搬离自己原本居住的地方，我国老人从小接受的观念教育都是“安土重迁”，不愿搬离故居，而“以房养老”模式则让他们搬离他们原先所习惯的生活环境，恐怕就是造成很多老年人抵触“以房养老”的原因。 　　1.2 “售房返租”模式要求老年人具有良好的理财能力，与其实际能力相违背 　　“售房返租”模式就是将住房出售给某特定机构再重新租回，取得整笔款项交纳房租和养老。上海“以房自助养老”具体做法是：65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心交付。由上海“以房自助养老”的具体做法可知“售房养老”模式是在一开始就变更了老年人的产权，这一方式会使老年人一时之间难于接受。因为老人是一次性收取房款，在除去租期年限的租金外，还有一大笔可支配资金，现在的老年人一代的理财能力明显不足，对于大笔资金难于进行合理的规划和配置，可能会造成资金配置不当。由于市公积金管理中心并没有确实可行、系统的评定方法去评估老年人的预期寿命从而确定老年人租房的租期年限，所以有可能会出现租期年限到达后而老人不懂理财把所有资金用完的情况，这会使得老年人的生活陷入困境，甚至会出现无地方住得情况。由此，老年人承受的风险太大，所以“售房养老”模式无法开展也是情有可原的。 　　1.3 “养老按揭”模式申请条件过高 　　由中信银行试水，我国的“养老按揭”模式最接近国外的“倒按揭”模式。“养老按揭”模式是2011年10月9日由中信银行率先公布实施的，根据调查显示，此模式的案例为零。养老按揭是指，老年人本人或法定赡养人以房产作为抵押向银行申请贷款用于老年人养老用途，银行核定一定贷款额度后按月将贷款资金划入老年人账户，由老年人用于支付相关养老费用。借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再