长租公寓题研究报告20170715.pptxVIP

2017年7月;全文观点概述;全文观点概述;目 录;;长租公寓主要盈利模式;盈利模式|基础租赁服务;租赁服务前期收益率较低;多元设计风格：窝趣以自由工业、格调北欧、马卡龙等风格搭配LOFT和榻榻米户型打造房间 极致舒适度：对床垫面料与规格等细节进行调整，并根据青年喜欢坐在床沿看书、玩游戏等习惯，对床垫边缘进行加固设计 定制专属家具：为设置最适合的沙发，团队选择与高端家具品牌合作，定制专属的公寓沙发 满足调研需求：根据调研中消费者的反馈，每间房配置了超过半面墙大、约2.5米的落地窗;在租户养成购买生活服务的习惯后，可以更进一步推荐培训、理财等更多与工作、生活、学习相关的服务;分期房租和服务费：京东白条携手链家自如友家品牌推出“自如白条”租房分期信贷产品，用户可按月分期支付房租和服务费;金融＋品牌投资模式：2013年，新派公寓与赛富不动产基金以2.2万/㎡的低价整栋买下森德大厦，改造为公寓CBD店，份额分拆，以基金方式发行给32名国内LP投资人，新派公寓仅投入1%份额，每年向赛富不动产LP支付不低于3.5%租金回报 高回报率：四年之后，一期基金到期，LP的股权将会被散售或者整售，赛富不动产为此做出一份股权回购协议。据估算，一期基金的平均年化回报率有望达到13%;国内不完善的制度环境和一线城市核心区域较高的房源价格一定程度上加大了长租公寓资产持有的运营难度， 但随着法规的完善，国内房地产市场的强劲表现也将创造出众多资产增值机遇;;;2.1 租赁市场形势——一线城市一居室户型普遍供不应求，低供应及政策支持促使租金抬升;我国住房自有率仍有较大下降空间：我国目前的住房自有率没有官方的数据可以支撑，行业内各种抽样调查的数据大约在75%的范围内;租房群体年轻化，个性租赁需求凸显;租房比例德国最高58%，中国太低只有26% 国际城市的租赁房屋占比均在40%以上，而上海、深圳和北京的占比均处在 20%-21% 之间;各地已逐步施行实物保障与租赁补贴并举政策，减少了公租房建设量，转向给予家庭租赁补贴;2.2 租金系数——公寓、小户型住宅当前租金系数全面低于成熟市场主要标准，随着租赁消费市场的成熟，租金??有较大增长空间;一线城市租售比远低于国际城市;当前处于租房消费初级阶段：我国尤其是一线城市中合租形式较多，个人租房面积不高，整体租金负担并不沉重，但随着经济发展、消费升级，租金开支占个人收入比重将持续增长 一线城市租金收入比提升空间巨大：假设北上广深一线城市的租户租房面积为30 平米，选择智联招聘《2016 年秋季中国雇主需求与白领人才供给报告》的工资薪酬作为个人收入进行测算，北京（22%）、上海（21%）、深圳（23%）、广州（17%）的租金收入比相对于伦敦（68%）和香港（59%）而言提升空间巨大;我国房价高企，房源成本较高：资产价格高企导致国内租金回报率长期较低，这使得长租公寓的拿房成本高且企业很难在起步阶段自持物业盈利 融资成本阻碍企业成长：在全球主要发达经济体利率趋于0的情况下，我国市场利率仍然长期在4%以上的水平，企业融资成本较高，过低的资产收益率和高企的融资成本很大程度上限制了企业加杠杆扩张的可能;未来3-5年公寓及小户型住宅租金将持续稳步增长;谢 谢！