房地产项目成本控制(精品·公开课件).ppt

* （3）成本加酬金合同 由业主向承包人支付实际成本，并按事先约定的通过竞争的费率支付酬金的合同。 适用需立即开展的项目，如震后救灾，风险很大的项目等。 业主不易控制造价，承包人不注意减低成本，风险全部由业主承担，但承包人报酬也较低。 * 2、标底或预算控制价的编制 （1）标底的概念 标底是招标人为了实现工程施工发包而提出的招标价格，它是招标人对招标工程的期望价格，所以标底也是工程成本的表现形式之一。 * （2）预算控制价的概念 预算控制价是招标人在招标过程中为了保证招标顺利、有序的进行，防止投标人串标、围标而提出的招标价格。它是招标人对招标工程的最高限价，投标人只能在预算控制价以内投标报价。它也是工程成本的表现形式之一。 * 两者的区别在于： 标底一般都作为评标的基准价，以投标人的投标报价最接近标底为最优报价；而预算控制价是投标报价的最高限价，投标报价超出预算控制价为废标。 标底必须保密，而预算控制价必须在招标文件中公布。 一个工程只能编制一个标底，同样，一个工程也只能编制一个预算控制价，但同一个工程不能同时既编制标底又编制预算控制价。 施工图预算的编制方法就是标底或预算控制价的编制方法。 * （3）预算控制价（标底）的编制方法 我国目前建设工程施工招标预算控制价（标底）的编制，主要采用定额计价方法和工程量清单计价方法来编制。 1）以定额计价法编制预算控制价（标底）采用的是工料单价法，即以四川省2000计价定额为依据。 * 2）以工程量清单计价法编制预算控制价（标底），以《建设工程工程量清单计价规范》及四川省2004清单计价定额为依据。 首先由招标人或其委托的造价咨询企业编制工程量清单，再按照四川2004定额组价，组合成分部分项工程综合单价，措施项目综合单价，其他费用价格，再考虑规费、税金后，汇总即得到该工程的预算控制价的基础。 * 3、招投标及合同订立阶段工程成本控制的内容 （1）业主选择合理的招标方式。 （2）业主选择合理的承包方式。 （3）编制招标文件，确定合理的工程造价计价方法，确定预算控制价或标底。 （4）选择合理的评标方式进行评标，以商务标（即投标报价）为评标重点。 （5）签订施工合同。 * 4、招投标及合同订立阶段工程成本控制要点 合同类型的选择； 计价方式的选择； 清标； 采用四川2000定额，承包商让利； 采用清单计价，考虑包干因素； 风险的考虑（主要是材料）； 合同签订前，再谈判； 招标比选与成本控制密切合作。 * （三）施工阶段工程成本的控制 1、工程变更与工程索赔 （1）工程变更的概念 在工程项目的实施过程中，由于种种原因，常常会出现设计、工程量、进度计划、使用材料等方面的变化，这些变化统称工程变更，包括设计变更、进度计划变更、施工条件变更以及原招标文件和工程量清单中未包括的“新增工程”。 * （2）工程变更的控制 1）不提高建设标准 2）不影响建设工期 3）不扩大范围 4）建立工程变更的相关制度 5）要有严格的程序 * （3）工程索赔的概念 工程索赔通常是指在工程履行过程中，合同当事人一方非自身因素或对方不履行或未能正确履行合同而受到经济损失或权利损害时，通过一定的合法程序向对方提出经济或时间补偿的要求。索赔是一种正当的权利要求，它是工程中普遍存在的管理工作。索赔包括工期索赔和费用索赔。 * （4）处理工程索赔的几个原则： ①索赔的引起是业主或监理工程师的责任或风险，承包人可得到工期补偿及费用补偿。 ②索赔的引起是客观因素（不可抗力）原因，承包人只能得到工期补偿。 ③索赔的引起是承包人责任，不能提出索赔。 * （5）索赔成立的条件： ①造成费用增加或工期损失的原因不是承包人的过失。 ②造成费用增加或工期损失不是应当由承包人承担的风险。 ③承包人在索赔事件发生后的规定时间内提出了索赔的书面通知和索赔报告。 * （6）工程索赔的控制 1）具有瞻前意识，预防索赔事件的发生。 2）完善合同内容及合同管理。 3）业主或监理工程师谨慎原则。 4）反索赔。 * 2、施工阶段工程成本控制的主要内容 这一阶段的主要工作是：严格人工、材料消耗量管理，严格按照合同规定拨付工程进度款，严格控制工程变更，及时处理施工索赔工作，加强价格信息管理，了解市场价格变