土地场连续四月无泡沫房价将迎来普遍下滑.PDFVIP

土地市场连续四月无泡沫 房价将迎来普遍下滑？ 文 ：刘杨春雨 摘要 土地市场概况：3 月全国宅地市场供需回暖，成交量价双涨，延续 “房子是用来住 的，不是用来炒的”主基调，重点城市增加土地供应，大多数宅地以低溢价率成交。 CLBI 指数：3 月宅地市场泡沫指数微跌，LBI 值降至-33% ，刷新2016 年以来的最 低值，说明 3 月中估联数据公司重点监测城市的宅地市场处于理性区间，大部分地块泡沫 趋于消化。 1、土地市场整体怎么样？ 3 月随着楼市小阳春的到来，土地市场也出现了回暖,重点城市宅地市场 “供需 双涨”“量价齐升” ，土地出让面积、出让总额和楼板价环比都出现反涨态势，土 地出让面积环比上升 10% ，同比下降27% ，宅地宗数环比和同比双升，分别上升 41%和 50%。 杭州、武汉、成都、重庆的宅地供求量均超过去年同期。由于房地产市场调控 的连续收紧，企业资金面压力较大，以往高价抢地的现象在重点城市已经很难出 现，3 月重点城市溢价率仅 12% ，环比和同比双跌，分别下跌17%和 64%。 2、CLBI 泡沫指数走势如何？ ☑3 月份重点城市宅地 CLBI 的均值为-33% ，已连续四个月处于负值区域。由 于各重点城市严格落实土拍政策，因此虽然 3 月宅地市场略显回暖，但大部分地块 泡沫仍处于理性区间。 ☑25 个样本城市中，2018 年 3 月共有 15 个城市有住宅用地（不含保障房、租 赁用地、限价房等有特殊规定的成交宅地）成交，其中仅有 5 个城市的 CLBI 均值大 于 0 ，说明此15 个重点城出让的住宅用地的真实成交楼面地价与均衡市场楼面地价 之间有一定的偏离，从 CLBI 具体数值来看，位于前 5 的城市土地泡沫指数属泡沫可 控范围。 3、高风险地块都在哪里？ ☑2018 年 3 月重点城市成交的 62 幅住宅用地中，成交楼板价均小于周边同期 在售新盘价格，说明在各地土拍政策的重重调控下，目前已无 “面粉大于面包价” 的地块出现。3 月全国宅地出让市场整体处于理性状态。 ☑PLBI 值 TOP10 地块排行榜中，PLBI 大于 0 的地块共 16 块，占比 26% ，环 比较上月上升 10 个百分点。即不能获取行业平均利润的地块占比不到 3 成。其 中，PLBI70%的地块仅 2 块，开发风险与上月相比小幅上升，而开发风险度较高 的地块均分布于热门二线城市。说明开发商仍然看好未来二线城市的房地产市场 ， 在目前房地产市场端各种限购、限售等政策下，土地溢价率较低，是开发商补库存 的好时机。 ☑位于重庆和南京的两幅地块的 PLBI （项目土地市场泡沫指数）位于泡沫较大 区间，未来开发风险较大。其中重庆巴南区的宅地 PLBI 最大，约 142%。该地块是 由阳光城+新希望联合体以总价 5.66 亿元拿下，此次拿地是新希望地产首次进驻重 庆，该地块 2 公里内有腊梅公园，界石镇桂花小学和渝南田家炳中学，以及建设银 行和中国银行等，配套设施较为齐全。但相对于拿地成本，该项目预期利润低于行 业平均水平，开发商后续开发风险较大。 附表：