商业地产跟房地产投资信托(reits)结合的发展模式研究探究.docVIP

PAGE PAGE 1 国内商业地产与房地产投资信托（REITs）结合的发展模式研究 一、引言 商业地产的概念有广义和狭义之分。从广义上看，商业地产指各种非生产性非居住性的房地产，包括酒店、办公楼、公寓、停车场、加油站、会议中心等商业服务业经营场所；从狭义上看，指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，如购物中心、商业街、Shopping Mall、主体商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产项目、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类房地产有很大区别的收益性房地产产品。本文所研究的商业地产主要指狭义上以承载零售业（包括商品销售和服务销售）为主的收益性房地产。 商业地产开发在中国的兴起时间甚短，国内商业地产开发商、投资商和经营商都还很不成熟，缺乏专业性，很容易忽略商业地产的核心价值（由其本身的硬件价值和涉及商业运营的软件价值组成），对商业地产的复合性认识也不足。他们在实际操作中往往只注重眼前利益，沿袭传统住宅地产的“卖完就走”的模式，缺乏可持续发展计划，导致某些商业中心的兴旺犹如“昙花一现”。 图 1 图 1 2000－2004年全国重点城市土地交易均价图 数据来源：中国城市地价动态监测系统（/） 和其他类型的土地用途相比，商业用地地价较高（见 REF _Ref130179087 \h \* MERGEFORMAT 图 1），加之对建筑以及商业配套设施等的高要求，商业地产开发所需投资额巨大，因此国内开发商通常采用销售商铺来回收投资成本和实现投资收益的操作模式，其主要原因是目前我国的资本市场不发达以及房地产金融体系仍不完善，不足以支撑商业地产项目的整体运作。而国外则有层次丰富的金融体系支持房地产业的运作，特别是REITs的出现，为商业地产提供了成功且成熟的开发模式，而国内真正意义上的房地产投资信托基金与房地产产业基金却仍是空白，无论是国有还是民营，大型商业设施项目多数是建立在银行贷款基础上。 REITs 注：REIT在英语中有单复数，一般在指代房地产投资信托基金概念时使用单数，如日本的J-REIT、韩国的K-REIT，在指代房地产投资信托产品的时候使用复数。一些学者两者混用来指代房地产信托投资基金的概念和产品。本文为不混乱概念，除了专有的基金名称外，一律使用REITs来代表房地产投资信托基金的概念和实际产品。 注：REIT在英语中有单复数，一般在指代房地产投资信托基金概念时使用单数，如日本的J-REIT、韩国的K-REIT，在指代房地产投资信托产品的时候使用复数。一些学者两者混用来指代房地产信托投资基金的概念和产品。本文为不混乱概念，除了专有的基金名称外，一律使用REITs来代表房地产投资信托基金的概念和实际产品。 在商业地产的投资运作中，资金平衡被看作是商业地产项目运作程序中最关键的核心。首创集团总经理刘晓光（2001）在首届国际商业房地产投资论坛上讲：“房地产市场是资金高度密集的运作体，可以说，没有资金就没有房地产”。何芳（2005）认为：“没有充足的资金实力和商业经营经验就不要涉足商业地产，许多shopping mall的失败，其主要原因是开发资金的不足”。郭增利 郭增利．《在中国购物中心国际论坛第三届年会新闻发布会上的讲话》2005年9月1日．（2005）认同商业地产的价值是以实现运营价值为基础的，体现的是地产和商业价值集合而成的金融价值，因此商业地产是“ 郭增利．《在中国购物中心国际论坛第三届年会新闻发布会上的讲话》2005年9月1日． 笔者发现国外由于REITs创立已久，当前的研究都专注于如何深化，因而只集中在商业地产领域对REITs做研究的学者十分少，搜索中发现Muller和Laposa（1996）给出了不同类型的REITs在过去多年的运营绩效并不一致的结论，零售业和医疗型REITs在1986～1995 年之中表现最优，而旅馆型REITs变动幅度最大。Myer和Webb（1993）针对零售地产做了专项实证分析，发现未进行REITs或上市的零售地产与其它零售的REITs、股票间是没有关系的。他们的后续研究继续发现零售业不动产市场和投资零售业为主的REITs 两者之间并不具有正相关关系。 其他关于投资组合是否应该分散化的研究也有提到应该专注于一类不动产在投资组合中的作用，如Capozza和Seguin（1999）发现REITs 若更专注于他们经营的不动产及区域，可以增加REIT 股票的价值，原因是REITs 会更容易流通或交易，对投资人会更有吸引力。Muller和Laposa（1996）发现在1976～1995年之间，REITs的股票报酬与公司经营的不动产类型是相关的，即使投资于相同地区的公司，投资的不动产类型的不同也会使报酬不同。Chen和Peisier（1999）