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售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法 “不破不立，不止不行。”售后返租的诱惑之处在于先销售后承租、同时给予一定比例租金回报，尽管价格不菲，但仍引来买家追捧。然而，发展商却踏上了痛苦解套的漫漫征途，如何破？从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析，为破解售后返租困局提供借鉴。 一、关于售后返租，您知多少？ 1、售后返租优劣势与适用性分析 特征 客户购铺同时与开发商签订委托协议，将房产返租给开发商，租期内由开发商转租经营，租期两到十几年不等 发展商一次性返数年租金降低首付 返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报 收益方式 销售收入；快速销售、回笼资金 优势 投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感 分割灵活，客户层面广 劣势 实际租金收益不能满足返租所需，政策限制 适用类型 主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售 模式 长期售后返租 特征 商铺销售时，商铺已经出租，开发商将租约转给业主，业主实施之前开发商和租赁客户未完成的租赁合同 优势 前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位，给投资者坚定信心；适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度；如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能超出承诺回报 劣势 承担十年的返租补贴，有经营收益的压力；如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大；因返租而产生相应的法律风险 适用性 开发商知名度较低，运营难度较大，但项目未来潜力巨大的商业项目 模式 短期售后返租 特征 业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议，将物业返租给开发商。租期内由开发商转租，统一经营管理，租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金，并降低首付；返租期内，业主定时从发展商处得到固定的租金回报 优势 分割灵活、客户层面广，开发商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力；前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位，有效保证整体商业形象；帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；投资收益明确，如果主力品牌好，则有较强的安全感； 劣势 承担前几年的返租补贴；返租结束后的统一经营管理要求较高，但实施可能性小；因返租而产生相应的法律风险 适用性 统一经营管理的大型商场产权商铺；统一经营管理的商业街、专业市场；有主力店承租区域商铺的产权分割销售 2、售后返租操作方式 A、招商→经营→销售→返租 B、招商→销售→返租→经营 定义 该模式采用先招商，经营一段时间后再分割销售商铺。此时销售属于带租约销售，然后再签订一定年限一定金额的返租合同 优势 该模式是一种较新颖的销售型地产操作模式，视经营情况而定，在经营成熟后，再销售对于后期的返租运营阻力较小 劣势 情况无法预测，价格较高 定义 用先招商，在招商的同时或稍微迟一些时间销售商铺。此时销售属于带租约销售，然后在签订一定年限一定金额的返租合同 优势 是对经营权把握度较高的销售型地产操作模式,视招商情况而定,如招商结果较好,再销售会有效的提高去化速度,便于后期的统一运营 劣势 视招商情况而定，有一定的风险 C、销售→返租→招商→经营 D、销售→返租→放任 定义 该模式先将商铺进行分割销售，再委托专业的商业管理公司以返租的形式统一招商，物业管理和整体经营。因为由专业的公司代为管理，故又称作管理型商铺 优势 该模式是现今较为广泛运用的销售操作模式之一。拆零售产权以快速回收资金，采用固定化、利率化的周期性返租回报将经营权从产权中玻璃，再由商业管理公司统一管理和经营 劣势 对商业管理公司要求较高，对于，商铺养成存在一定不确定性 定义 开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后的一定年限内，由开发商以代理出租的方式进行包租，或者直接承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定的租金回报 优势 该模式较为常见，有利于开发商快速回笼资金，并且转嫁风险 劣势 后期经营风险大，一旦经营失败开发商将无力承担风险回报，导致业主颗粒无收 二、售后返租操作风险及规避技巧 A、差价补贴风险 C、大商家经营不良风险 差价补贴 风险 大商家作为一个商业的整体租赁者，其承租能力必然比较低 发展商为了商铺销售，需要提供一个使投资客户认同的回报率，两者之间存在差距 发展商不得不为了支持较高的回报而去补贴一定的资金 大商家经营 不良风险 在承租期中，由于商家的经营管理不良，从而无法再继续经营，导致大型商家不支付租金 发展商却处于需要支付小业主的承诺回报，但无法收取租金的尴尬状况中，这时其所承担的回报压力更大 规避方法 由大型知名商家整体租赁再实现分割销售的操作模式