2010年南昌澳斯屯象湖项目提案报告.ppt

通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题 S：情境（situation） ——项目背景事实（项目、客户、市场） 中小规模、低密度商住项目 地处城市近郊 生活配套资源强大 景观资源强大 R1：非期望结果 ——按常规发展的可能结果 C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突 Q：提出问题 （question） ——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题 随着南昌由单中心城市向大都市化城市形态的演进，象湖新城纳入南昌发展版图，成为南昌南部重要的城市新区 区域价值存在提升空间，成就项目投资价值 本项目拥有一线抚河景观优势，象湖新城稀缺的自然景观 项目占据较长湖景，拥有原生态水岸线，可对客户构成吸引 项目占有资源并非稀缺，虽与南昌其他区域水景相比并无明显优势，但在区域内属于较强景观资源 南大一附医院的强势配套对本项目的价值 整个象湖新城目前仅规划一所医院，而对于大盘林立、公共交通差、打车难的象湖新城来说，离医院一墙之隔的本项目将会对养老型中老年客户有较大的吸引力。 项目总体战略发展方向 以项目区域发展前景及项目自身资源为依托，通过多重价值的赋加，以生态小镇的理念打造一个养老型居住为发展主导方向，同时具备休闲度假投资功能的复合型社区。 产品价值整合及对应 ——多重体验的复合载体 居住体验 休闲度假体验 社交体验 投资体验 通过对区域在售项目成交客户的分析，目前象湖新城的客户来源以市区客户和周边的地缘性客户为主 江西奥园 伟梦清水湾 幸福时光 丰源淳和 力高国际城 客户 工薪阶层，省内来昌定居者,来源比较分散，以周边江铃集团员工、教师、南昌市中心及南昌县为主 青云谱（江铃集团）和小兰工业区、市中心客户以及单位团购 市区客户占主导，约30%，其中洪城大市场的客户占据了很大一部分；其他客户包含莲塘、青云谱，小兰工业园以及南昌县 来源很广泛，以江铃集团职员和洪城大市场的生意人为主，东湖和西湖区有少部分购房者 主要来自区域周边，包括南昌县、江铃、洪城大市场、建材市场，大约占到50%，还有10%-20%来自市中心区。其余是来自周边城市、打工者和零散人员 　　针对目前象湖新城板块各项目客户的归纳分析，可将目前象湖新城板块客户归纳为“成长型”、“成熟型”、“养老型”三类。 客户分析 区域客户特征扫描——朝气蓬勃的一代 出处： 普通年轻白领/事业单位员工/ 刚刚结婚或正准备结婚的年轻小两口 生活方式： 活力、激情、时尚、信心 状态： 有微薄积蓄，父母给予经济支持，自己还月供 置业价值点： 性价比高 交通便利、配套完善 高品质、时尚 个性独立生活空间 成长型 客户分析 区域客户特征扫描——社会中坚的一代 板块客户描述： 出处： 私营业主/政府公务员/企事业单位的中层干部和技术人员 生活方式： 沉稳、规律、效率 状态： 生活安定富足，已非一次置业，渴望改善生活 置业价值点： 高品质生活 享受独占资源 离尘而不离城 置业动机： 提前购买养老住宅 成熟型 客户分析 区域客户特征扫描——黄昏的一代 板块客户描述： 出处： 即将退休或已退休的老年人 生活方式： 闲、安逸 状态： 颐养天年 置业价值点： 生活配套 恬静舒适的生活氛围 远离城市喧嚣 养老型 客户分析 报告结构 项目本体分析 1 2 解读象湖新城 3 区域市场研究 4 区域产品研究 5 客户分析 6 项目发展策略与定位 项目发展策略与定位 项目发展策略 产品定位 1 2 报告结构 区域价值存在提升空间，增加了项目的投资价值 对本项目区域价值认同感低，区域价值认知有待引导 官方规划 处于承接南昌市与南昌县的重要区域，区域通达性好，交通辐射性强，未来将会规划为南昌市管辖； 政府建设 区域内公共交通较差，随着居住人口增加，必会加大公共交通建设力度 生活配套设施较少，未来将会出现大型集中式商业； 区域建设 区域楼盘规模宏大，品质较高； 价值认同 南昌市民普遍认为象湖新城为偏远郊区，区域认同感较差 发展策略 南昌目前最多的高尚住宅区聚集地便是赣江两岸以及泛青山湖区域，水景资源受到高度认可 景观可成为客户购买的驱动因素 赣江 青山湖 本项目 青山湖 发展策略 南昌大学第一附属医院是江西规模最大、学科最全、综合实力最强、高层次人才最集中，集医疗、教学、科研、预防保健为一体的省级综合性三级甲等医院。 黄昏一代--养老型客户 发展策略 抚河的景观+便利的通达性+休闲的氛围+强势的配套+升值的前景 项目后续开发扩展 区域发展规划落实 居住 养老 并重 投资 居住 投资 养老 主导 现状 方向 发展策略 区域整体概况 3200 3400 3900 4600 均价(元 /平米） 6