《亚泰财富现代城(高端定位可行性分析)》-(课件).ppt

亚泰财富现代城区域性高端定位可行性分析 房地产中的方法目的链 中央美地——￥ 7200 东郡——￥ 6500 兆安·现代城——￥ 7800 阳光100城市广场——￥ 11000 与楼盘的差别 女士包差异 LV包：30800￥ 差异，很大吗？ 不全是！ 之外，还有“情感满足”！ 除了基础需求之外， 人们更高的追求是情感领域的，价值领域的，共鸣领域的。。。 情 感 认 同 价 值 认 同 共鸣主张 * 通篇依据《亞泰財富現代城產品定位及規劃建議》 两相比较，可以发现 谁来为精品的亚泰买单。。。 两相比较，可以发现 区域性高端定位概念： 区位中的首善精品，区域中的领导品牌 体现在： 1、产品：以精装修的形式出现 2、消费者：潜在购买群70、80后 3、市场：差异化与市场空缺，所以出精品出高性价 4、形象：时尚、个性、实用元素 两相比较，可以发现 从区域看定位 PART-1 如果不在本区域购买，最可能去哪里？ 柳南 西环 柳东 城中 位置太远，不方便 较近，4500易接受 较近，7500毛坯不接受 较近，5000易接受 阳光100组团 大城小院组团 较近，10000不接受 √ √ 环境好但配套差 但会分流部分客户 同样受柳化影响 没必要舍近求远， 但会分流部分客户 √ √ 不同区域对比分析 金绿洲组团 区域之争！ 因此，与本区域最具有竞争力的是： 柳东区大城小院为代表的组团,主要竞争优势是空气指数优于本区域 西环以金绿洲为代表的组团，主要优势是组团形象好于本区域 区域之争！ 对策： 柳化搬迁将化解空气指数的难题（政府已经规划中） 柳北商业圈规划蓝图和本项目的时尚个性的形象宣传可以抵制形象不足 结果：对策的介入，将令本区位客户驻足于本区域 位置及交通作用 实用性和舒适性 内景和外景 身份标签及群体认同 开发商值得信赖 出行便利和通畅 规模、物管及各种配套 单价及总价 中房。胜利小区 碧丽星城 滨江世纪城 水天一 同区域优势对比 亚泰 项目PK！ 如果购买本项目，最优势的条件是什么？ 怎么规划条件？ 项目PK！ 天然优势：地段＋配套＋交通 规划优势：户型＋景观＋归属感 思考： 天然条件亚泰远远优于其它楼盘，但是，若从众楼盘一涌而出，体现精品的价值，还需要从“规划优势”入手 体现在“价值”上：一分价钱一分货 天然优势＋规划优势＝打造精品，创造高性价比 PK结果： 如果规划优势跟上， 区域优劣综合： 优势： 人口流量大 柳北商业圈核心区域 本区位市场集客力强大 配套相当完善 交通方便 购买力强 区域无高端楼盘 区域无精装修楼盘 需求量大 供应量有限 劣势： 空气污染指数较高 区域形象规划不够 菜市容易产生”脏、乱、差、闹” 得房率 绿化率 道路不够宽敞 解剖自己！ 区域核心优劣： 优势： 柳北商业圈核心区域 劣势（稍后从产品层面解释） 菜市容易产生“脏、乱、闹、臭” 两相比较，可以发现 像阳光100一样，尽情演绎商业圈蓝图！ 商业圈意味着： 升值， 商机， 人气， 配套， 品质 。。。 实质是强调了，位置！位置！位置！ 优势 两相比较，可以发现 而柳北商业圈尚在规划的蓝图中， 因此需要我们。。。 吆喝－亚泰，柳北商业核心区域！ 优势 综合区域： 柳北商业圈核心区域具有极强的不可替代的潜在优势 ！ 因此，从区域层面可以支撑“区域精品、区域领导品牌” 犹如空炒概念，空谈区域是远远不够的 。。。 从三个角度寻找支持 两相比较，可以发现 从三个角度寻找支持 市场 产品 消费者 市场面 上一篇《定位与建议》已经对精装户型的追捧作了事实论证 PART-2 市场面一：现有“精装户型”的缺失 上一篇《定位与建议》已经对精装户型的追捧作了事实论证 上一篇《定位与建议》已经对精装户型的追捧作了事实论证 精装修在柳州受到追捧，而柳北区域近乎0装修,因此，对于本项目是一个绝佳的机会 装修追捧原因： 1、整体装修，减少装修成本，为客户争取最大的让渡价值 2、装修制造差异化产品，从而制造差异化卖点 3、装修省区了家庭的麻烦 4、样板间促进了销售 市场面二：夹缝中的生机 2011年最具期待的“精装户型”的预测 保利高层全精装修——定位市级顶级客群 锌品厂， 256亩，14.14亿拿下，单价552万/亩，楼面地价2100 建安园林等总平做完约2000元，税600元，销售和管理费用300元，总成本达到5100元，这个项目将来的售价肯定高于6000元。 加之精装修，2000元每平米，估计要上10000元每平米了 香颂大道高层全精装修——定位市级顶级客群 白沙路23.9亩商住用地，成交价1.576亿元单价659.4万元，楼面地价2825元 建安园林等总平做完约2000元，税600元，销售和管理费用300元，总成本达到5725元， 而附近