房屋承租人的优先购买权制度-研究.pdfVIP

引言 随着社会经济的迅速发展，我国城市化进程也在不断加快，房地产市场日益 繁荣，有关房屋租赁的纠纷屡见不鲜，涉及房屋承租人优先购买权的争议纠纷也 随之增多。房屋作为重要的不动产，各国立法对不动产租赁都设有特别规定，我 国历来都会制定房屋承租人优先购买权相关法律法规，以此平衡出租人、承租人 与第三人之间的利益。 作为一项法律制度，房屋承租人优先购买权制度在我国立法中很早就以一项 特殊的民事法定优先权利加以规定，但是规定的内容过于原则化，不利于实际中 的操作，容易造成司法审判上的混乱。毋庸置疑，当前我国的房屋承租人优先购 买权制度不仅在立法规定、理论研究上存在很多不合理的地方，而且现实法律适 用中的缺陷问题也日益凸显，由此，我国不少学者对房屋承租人优先购买权制度 存在的合理性质疑，进而期待该项法律制度的理性回归。尽管房屋承租人优先购 买权制度尽管存在存废的争议，但是在当今社会中该制度价值无论是对于稳定社 会秩序还是安定人民生活都有极重要的意义。 我国住建部于2011年2月曰发布《商品房房屋租赁管理办法》，其中对房屋 承租人优先购买权的法律适用又做了进一步明确的规定，在一定程度上有利于司 法审判的统一，但是过于原则性的问题还是存在，没有实质性突破。要想真正完 善此项立法工作，解决司法实务中的问题，对房屋承租人优先购买权制度上理论 的深入探讨显得十分迫切，这对其立法上的完善以及司法的实践操作都具有十分 重要的意义。 万方数据 第一章房屋承租人优先购买权概述 第一节房屋承租人优先购买权的理论基础 一、房屋承租人优先购买权的概念 (一)房屋承租人优先购买权的含义 优先权购买权制度最先起源于罗马，大陆法系和英美法系国家对这一法律制 度均做了相关立法规定。要研究我国房屋承租人优先购买权制度，这些关于优先 购买权制度的立法规定将是重要的参考依据。比较各国关于房屋承租人优先购买 权的相关法律规定，房屋承租人优先购买权的概念亦具有优先购买权的基本特 征，由于优先购买权制度的规定本来就比较复杂，我国学界对优先购买权的概念 持有不同观点，其中，颇具典范性的观点主要有以下三种： 1、优先权，又称之优先收场权，是指由法律规定的特种债权人就债务的全 部财产或特定财产优先受偿的权利。1 2、优先购买权，也称先买权，是指在义务人出卖所有物时，权利人请求义 务人与之在“同等条件”下订立买卖合同。2 3、优先购买权，又称先买权，根据特定人的约定或法律规定，于义务人出 卖动产或不动产时，可以根据同样的条件，行使优先购买权。3 笔者通过对比学者关于优先购买权的含义，结合当前的房屋承租人优先购买 权制度相关规定，认为房屋承租人优先购买权的概念，其可以表述为：出租人出 卖租赁物时，承租人在“同等条件”下，依法享有优先于第三人购买房屋的权利。 二、房屋租人优先购买权的性质 一项权利的法律性质往往会影响权利在行使中所引发的法律效力。因此，研 究房屋承租人优先购买权制度，关键在于明确房屋承租人优先购买权的法律性 质，但是我国学者对于这一重要问题存在着诸多看法，形成了不同的观点，给我 国正确适用法律规定，解决司法实务问题带来了困惑。 (一)我国房屋承租人优先购买权性质的主要学说 l、请求权说 请求权说认为，优先购买权是一种优先购买的权利，必须建立在特定的法律 基础之上，其法律效果在于给相对人增加义务，但是房屋买卖合同是否成立仍然 要视出卖人的意向而定。4 2、期待权说 期待权说认为，当出卖人出卖房屋时，房屋承租人享有的优先购买权还未真 正实现，仍然处于期待的状态。3因此，期待权是一种将来可能取得的权利，其 权利的实现需要特定条件。