《山东潍坊寒亭项目市场定位沟通汇报-89》课件.ppt

比准值=80/比较物个别因素值*70%+160/比较物区域因素值*30%） 此均价的制定为市场静态比较，根据项目入市的时间，最终项目一期的住宅入市毛坯均价制定为2500元/㎡。 项目二期的住宅入市毛坯均价制定为2600元/㎡。 项目 毛坯均价 （元/平米） 比准 比准价格 权重 加权价格 欧洲小镇 2600 1 2600 40% 1050 祥和花园 2200 12200 20% 443 滨海城市经典 2100 12100 20% 425 天润.锦江苑 2300 12300 20% 477 合计 　 　 　 　 2395 权重价格制定 项目名称 储藏室价格 车库价格 车位价格 欧洲小镇 900元/平米 70000元/个 无 祥和花园 800元/平米 50000元/个 无 滨海城市经典 800-900元/平米 50000元/个 无 天润.锦江苑 不定 50000-60000元/个 不定 富祥花苑 800-900元/平米 无 46000/个 根据项目周边再售楼盘的情况，我司建议本项目的储藏室价格制定为900元/平米，车库价格为6万一个。 储藏室、车库价格制定 住宅内部认购期付款方式折扣与平均折扣率制定说明 a、认购期优惠：付款方式说明—— 在预售许可证下发之前，8月份可以进行内部认购，在这一个的认购中主要是以开发商关系为主，在此期间可按照客户付款金额的比例进行相应的优惠。认购期我司按照项目50%的销售率进行计算，共计房源64套。 在认购期内，预付总房款30%的客户享受98折优惠，一次性付款的客户享受96折优惠。 b、预售许可证下发后，一次性付款的客户可享受98折优惠，按照10%的比例计算，共计18套。 c、活动促销其中包含了团购优惠和分阶段进行的各类活动优惠等，各类活动促销中客户可享受98折优惠，比例为10%，18套房源。团购客户可享受97折的优惠，比例为10%，18套房源。 团购客户的范围：一次性购买3套以上的客户可享受团购优惠。 d、为使价格有一定的合理性，在不低于入市均价的前提下我司充分考虑到开发商关系客户的优惠，也将这部分优惠折算到房价中。我们把开发商关系客户分为密切关系型和人情型，其中密切关系型的折扣为97折，比例为7%，13套房源，人情型折扣为96折，比例为8%，30套房源，关系客户共计占20%，15套。 e、尾盘促销是指在项目销售到了尾声客户不论是从挑选房源上还是在价格上都不占有优势，为了在这段期间也能使项目进行平稳的销售特制定了此优惠，在尾盘促销期间优惠折扣为98折，比例为10%，18套房源。 平均折扣率为97.5%，对外销售均价为2400元/平米÷97.5%=2564元/平米 寒亭项目价格折扣说明 　 具体说明 折扣比例 优惠比例 优惠套数 内部认购 预付30% 98% 35% 64 一次性付款 96% 10% 18 一次性付款 预售许可证下发后 98% 10% 18 活动促销 各类活动促销 98% 10% 18 团购 97% 10% 18 开发商关系 密切关系型 97% 7% 13 人情型 96% 8% 15 尾盘促销 　 98% 10% 18 无折扣 　 100% 0% 0 合计 平均折扣率 97.47% 100% 182 a、内部调差表的制定——楼层差价、朝向差价、户型差价、景观差价、视野差价的制定规律； b、试算表价——将价格制定的原则带入价目表； c、均价区间——通过静态市场比较法得出项目入市均价区间； d、不同均价情况下的敏感性分析（总价、单价、客户接受度）——将不同均价标准带入试算价格表进行总价、单价、客户接受的敏感性分析； e、确定入市均价和价目表——通过比较与分析之后，得到最终确认均价与价目表； f、付款方式折扣与平均折扣率的制定——预先考虑价格促销空间； g、销售价格表制定——综合价格促销后的正式对外表价； 价格表制定流程 根据预测项目应在11月份即能达到预售条件，我们紧密配合工程进度。但在开盘前的工作阶段性的开展以及达到开盘。 客户积累基本条件 A、现场环境 前广场绿化完成 售楼处装修完成 楼体条幅（根据工程进度尽可能安排）、形象墙布置、现场灯光效果到位； 停车区域已设定； 施工现场展示规范； 部分销售代表到位； B、资料准备 部分折页、海报印制完成； 中心区模型小区与分户模型到位； 内部认购书已确认。 C、宣传与媒体 各相关单位已确定，媒体宣传逐渐开始。 户外广告牌广告到位 。 推广时机 A、法律文件 各种法律文件齐全，取得预售许可证（提前一个月）。 B、现场条件 样板房开放 售楼处现场开盘布置完成； 前广场与部分内庭院展示到位； 停车区域已设置； 销售代表培训完毕，全部到岗；