房屋建设交接和维保问题分析.doc

WORD格式整理版 学习参考好帮手 某房建工程交付及维保管理的几点问题浅析 冯艳龙 中交四公局六公司天津开发区项目经理部 摘要： 本文是作者结合某单一工程的交接及维保工作实际，就一般房建工程交付及维保过程中容易出现的几类问题进行了原因分析，并针对这些问题给出不甚成熟的解决方法和预防措施。 关键词：房建、交付、维保、问题、解决 本文所依托的工程为西区中北组团蓝白领公寓一期工程，该工程是我项目部成立后的重点工程，建筑面积45630㎡，为西区火箭基地的员工集体公寓。除公共区域的换热站、高低压配电室、柴油发电机室、给中水泵房、消防泵房、超市、食堂、医疗室外共有宿舍947间。我公司承建了除桩基、精装修、厂区市政绿化、弱电系统、消防电系统外的所有施工内容。是一个相对比较全面的房建施工项目，而其集体公寓的特性也使得其在施工验收完成后的交付维保过程中显现出房建工程后期的较多也较具有代表性的问题，相比于其他工程在工程竣工验收后业主正式使用前的交付及正式使用过程中的维保涉及到的内容较为繁琐，出现的问题较多，若不能妥善处理将会产生不良的经济及企业信誉影响。本人是该工程交付及维保期间的项目负责人，结合本工程交付及维保期间遭遇的一些问题编写此文，旨在为公司今后在类似工程的交付及维保阶段的管理工作提供参考。在阐述问题前我认为有必要跟大家一起回顾几个概念。 1关于房建工程的维保的几点相关规定： 1.1何为质量保修责任 质量保修责任是指建设工程竣工验收后，对于在保修期限内出现的质量缺陷，承包人予以修复的责任。 1.2保修范围与期限 根据《建设工程质量管理条例》第40条和《房屋建筑工程质量保修办法》第7条：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年;其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 1.3保修期如何计数 建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。”但是承担保修义务并非一定要承担保修费用。《房屋建筑工程质量保修办法》13条规定：“保修费用由质量缺陷的责任方承担”，故出现质量缺陷后要根据具体情况认定责任人，由其承担相关费用。 通过以上三点的回顾，作为施工方应该明确自己在工程维保阶段的义务及合法权益，在保证履行合同约定及质量保修承诺的同时降低维保成本。 2房建工程的维保中的常见问题及预防解决措施： 2.1管理缺失型问题 2.1.1管理不善导致的钥匙混乱 鉴于房建工程涉及到的门窗、配电箱柜、其它专用设备较多，相应的钥匙规格品种较多，加上施工后期现场管理人员需求减少，人员调动相对频繁，这样就很有可能造成工程未交付前内部管理人员之间钥匙的交接，如果不从门窗、箱柜、设备安装初期就制定一个统一的编号标准或方案，则在每次交接过程中都会消耗较多的时间与精力，而且最严重后果就是造成钥匙串位或遗失。另外一种情况就是施工过程中外借钥匙未能及时全部收回，造成遗失。 针对施工期间及交接前的钥匙管理问题，应在门窗、箱柜安装伊始提前编制门窗、箱柜编号方案，统一制定编号原则及顺序，无顺序可循的应标注位置备注，并在门窗、箱柜与对应钥匙上做相同标号的标识。此方案将一直执行到与业主交接完成后，并可作为与业主交接的说明和依据。期间编号如做改动，则应及时同步更改编号方案，这样即使中途发生再多次的内部交接，只需交接人与被交接人就编号方案中的编号原则、顺序及个别位置备注进行说明，避免了交接一次，重新编号一次的不便，节省时间和精力，提高工作效率。同时也方便施工过程中对某些门窗开启时快捷地寻找到对应的钥匙。另外还应编制一个钥匙清单，对不同类别的钥匙分类管理，登记造册，详细注明每组钥匙的编号，数量。施工过程中如发生钥匙外界，应在此清单后附钥匙外接记录，记录内容包括：发生时间、钥匙编号、外接数量、外接原因、借物人姓名及联系方式，要求借物人签字确认、并留抵押，钥匙归还后另附已归还备注。 2.1.2施工过程监管不力造成的电表、水表排列无规律 由于施工过程中房建工程的工程量较大，监理、业主所做的质量控制基本都停留在随机抽查阶段，很难较为全面的了解并掌控工程质量情况，尤其到了水电安装阶段，线路管道较多，以上单位的要求基本上已经仅仅停留在使用功能的保证方面。另外如此多的工程量不可能由一个班组完成，及时由一个班