2011年4月遂宁河中央商务区项目提案上.pptVIP

金融政策-加息 金融政策-上调存款准备金率 一线房企对于宏观综合政策的反应——两转战略 转型：商业地产开发产，调整商业地产开发比重 原本是不温不火的商业地产，却在住宅市场举步维艰之年迎来跨越式增长，众多靠住宅项目“持家”的一线房企，纷纷转战商业地产，持有商业比例持续加大 转战：一线房企纷转战二三城市 一线知名房地产开发企业转战二三线城市可以看出，目前一线城市的发展确实有限，而相对来说，二三线城市却有很大的发展空间 遂宁市确定2011年房价调控目标-2011年03月28日 限价不限购——乱涨价的将取消预售许可证 根据遂宁市实际情况，近日，市住建部门向媒体公布了住房价格控制目标，遂宁市2011年新建房屋价格增长幅度控制在12%以内 加大市场供应——今年将建保障性安居住房15404套 据了解，“十二五”期间，遂宁市力争完成建设保障性住房和改造棚户区53500套（户），其中保障性住房47500户，各类棚户区改造5993户 规范交易行为——年内拟将备案进行网络交易 加大保障房的供应 争夺首置客户和中低端客户，竞争加剧 宏观政策 遂宁楼市 限价不限购 国八条 不能胡乱涨价，开发商势必采取高价高折扣的方式销售 本土需求影响较小，催生外地来遂宁投资型需求增加 加息和调整准备金 房贷难度进一步增加，特别是二套房和商业贷款，直接影响开发商资金链 第一部分：区域市场分析 第二部分：区域房地产市场研究 第三部分：项目地块及定位研究 第四部分：项目产品定位及分析 第五部分：产品研发及产值测算 第六部分：项目开发策略 第七部分：项目营销策略 第七部分：项目销售及组织 第八部分：项目风险及防范 河东新区-区域发展规划 第一个阶段 2002年9月新区成立到2004年9月 新区成立开发建设启动阶段 第二个阶段 2004年9月到2007年12月 城市基础设施建设阶段 第三个阶段 2008年以后 以形成城市经济支柱产业为主的全面开发建设阶段 河东四中心的建成，将极大提升遂宁城市品位、完善城市功能，对建设绿色遂宁、健康遂宁、和谐遂宁、现代遂宁必将起着重大的推动作用 会展中心——会展业的发展平台 体育中心——张扬城市“运动精神” 文化中心——文化大餐荟萃 传媒中心——培育城市文化的“温床” 为加快遂宁城市化进程，改善老城拥挤的现状，提升遂宁城市形象，拉动遂宁经济发展， 2002年市委、市政府确定开发建设河东，作为扩展遂宁城市规模、完善城市功能、提高城市品味、塑造城市形象的重要区域 五彩缤纷路 五彩缤纷路站在遂宁未来发展的高度，从文化、城市精神、城市品位等角度入手，在景观文化上体现“寻找观音圣水，体验至善至美”的文化境界，景观空间上寻求“水-人-城”交融的完美。获得了住房和城乡建设部“2008中国人居典范建筑规划设计最佳设计方案金奖” 景观带全长6.5公里，沿观音湖东岸而建，项目占地面积60万平方米，规划景观建筑26栋，总建筑面积11.3万平方米，总投资5亿元左右。景观分为运动休闲、城市海岸、时尚商业、绿色主题、怡情养生五大功能区 现状一：整体规划不能过大更改 带规划拍地，规划方案中必须拥有3幢塔楼，切属于商业性质 现状二：综合成本高 项目每平方米楼面地价约3860元（不含税费） 加上项目除地价外综合成本约2200元/平方米 项目综合成本超过6100元/平方米 关于地块价值的认知 河东之心 3C之核 CBD central business district 城市中商业和商务活动集中的主要地区 CLD Central Living District 中央生活区 CRD Central Recreation District 中央休闲娱乐中心 ●机会 河东新区规划 河东商业未有统一规划 五星级酒店及体育中心 ●威胁 26栋独栋商业分流客户 价值不认同 主力店不进驻 ●劣势 商业氛围 人气较少 ●优势 不仅是CBD,更是3C中心 外部交通 湿地公园及江景 地块SWOT分析 市场环境分析 河东新区项目的主流产品是80-120的居住型户型为主。 河东新区的市场空白点是商务属性的产品和投资型产品。 细分产品的发展条件论证 区域特性 河东新区、四中心、提升遂宁形象力与经济的新城，低入驻率 自身特性 纯商业CBD中心地块，开放式街区，高价值财富之地 市场竞争 居住型物业同质化严重，投资型物业属于市场空白点 企业战略 高地价拿地，侧重经济产出效益，同时提升企业与项目品牌和市场价值 城市形象 河东中央商务区地标，滨江亲水城市新空间，集商业和办公一体 项目定位因素汇总 项目定位 综合各种因素考虑，项目塔楼适合做投资型产品，但在投资型产品中，各种细分产品的面积分配，我司在下面会详细论述。 职业特征： （1）拥有中型或中小型企业