某家居广场全程营销系统方案(178doc).doc

元 亨 家 居 广 场 第一套全程营销系统方案 （机密I级） 元亨家居广场营销部提供 二OO四年六月 机密方案 请妥善保存！ 一切以销售为中心 销售才是硬道理 本方案只限在本项目营销启动前三日内提交。 有限公开范围： 1、对合作开发“元亨家居广场”的有关贵公司 主管领导审阅时公开。 2、对“元亨家居广场”营销智囊顾问团成员公开。 本方案为“元亨家居广场”第一套全程营销系统方案 另外两套预备方案和几套辅助型方案 是在第一套方案执行的过程中 视情况决定是否启动 故在此不宜提交 按照该行业通行惯例和本项目的特殊性 本方案中涉及到的核心内容 未作具体阐述 由营销执行者独立掌握 相信参与审阅本方案的有关领导能够给予理解与支持！ 谢谢！ 前 言 全程营销体系与任何原理一样，它不是静止的、停滞的、孤立的，而是运动的、发展的、普遍联系的。 我们本着精益求精的学习态度和一丝不苟的工作作风，结合多年的房地产实战经验，和用经济学、市场营销学及管理学的观点，对中国房地产的发展、房地产营销、房地产企业管理及理论并关注的问题有着自己的思虑和探索，初步形成独立的营销思想，并且正在不断地完善。 首先必须确立全程营销的战略思路，在攀枝花这样一个市场竞争激烈的二级城市里，通过这半年多以来我们对攀枝花市场的深入调查、了解、分析、研究。同时根据元亨家居广场项目的特殊性，我们必须首先确立全程营销的战略思路。细节决定成败，一个环节出了问题或脱节，将导致全盘皆输，因此确立全程营销的战略思路，是操作本项目的重中之重。如果没有这个战略思路，其后的任何操作思路都无从谈起，都莫过于纸上谈兵，没有操作的可行性。然后，确定广告策划与营销策划相结合的战略思路，确定营销策划与品牌策划相结合的战略思路。 就元亨家居广场而言，我们有我们相对独立的营销攻略和思路，任何楼盘的运作，都必须以市场为基础，不懂得这个行业的市场，一切理论都只不过是理论，专家才是赢家，我们的方案将对整个项目的营销负责，在这样的工作原则下，我们实事求是的提出此方案，希各位领导细心审阅！并提出宝贵指导意见！ 既然一切以市场为基础，那我们必须对中国房地产市场、中国商业地产市场有很深入的了解和深刻的分析，从一级城市到二级城市，从二级城市到攀枝花市，从攀枝花的房地产市场到攀枝花其它行业市场，从中国建材行业的状况到四川省建材行业的状况，从成都的建材行业的发展到攀枝花建材行业的前景，我们都可以说有自己独特的认识和分析结论。我们经过半年多的时间，对攀枝花房地产竞争市场和元亨家居广场产品本身进行了深入细致的市场调查、市场分析和研究。其间我们前前后后共组织了几十位房地产专业人士参与此项目的实际操作和深入研讨，一同为此项目付出了不少汗水和智慧。开头得好，成功一半。经过我们这半年多以来扎扎实实的工作，同时在元亨公司及双良公司的各位领导的指导和各位同仁的大力支持下，我们才有了今天这部经典的全程营销系统方案。此方案有很强的实际操作性，适合攀枝花市场，适合攀枝花投资客户群，适合元亨家居广场项目。在攀枝花房地产尤其是商业地产中具有极强的市场竞争力。首先让我们先了解、分析、研究我国房地产市场的特征及发展历程，并透过市场看本质。让我们从宏观到微观、由远及近、从大市场到小市场、从大环境到小环境的一步步的分析研究。 其实，营造商业楼盘的关键在于把握市场脉搏，进行正确的市场定位，这是全程营销中第一步投资营销的主中之重。市场有市场的逻辑，我们的行为只有符合市场的规律，才能被市场所接受，只有被市场接受才成为真正意义的商业地产资本，不要让自己的楼盘中看不中用。因此根据项目所针对的目标消费群进行准确的市场定位才能为将作品——产品－—商品—－资本的实现创造市场条件。 以上阐述了房地产全程营销在开发建设过程中的重要作用。应该指出，房地产全程营销与楼盘开发一样，不是一蹴而就，也不是靠营销商单独操作就可以大功告成，它是兵团合作，需要开发商及项目其他合作伙伴的通力合作，要靠强强合作产生多赢结果。 目 录 第一篇　产品规划 第一部分 市场调研与分析 2004年全国房地产市场发展趋势 2004年成都市房地产市场简述 攀枝花市商业地产市场分析 第二部分 商业物业理解与产品分析 商业物业形态分析 商业物业特征分析 商业物业产品分析 商业物业形象分析 第三部分 元亨家居广场介绍 元亨家居广场基本数据 元亨家居广场现状分析 周边环境简况 区域人文历史状况 周边道路现状及规划宽度、性质 第四部分 元亨家居广场理解与定位 元亨家居广场优劣势分析（SWOT） 元亨家居广场定位 市场差异性形成 目标市场定位 目标客户定位 项目经营管理策略 第二篇　整合营销 第五部分 元亨家居广场营销计划 销售总体计划 销售时机 销售工作计划 目标客户分析与应对策略 宏观销