第一章不动产与不三动产估价.pptVIP

不动产估价 引言 引言－不动产估价研究背景 （2）不动产相邻关系的限制 相邻关系是指相邻各方对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时，因相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。从义务方面来讲，相邻关系是对不动产所有权、使用权的一种限制 。 在现实中，主要存在如下两类相邻关系： ①通风、采光、排水、排污的相邻关系； ②险情危害的相邻关系。 （3）土地使用管制 从土地使用管制来看，世界上几乎所有的国家和地区对土地使用都有或多或少的限制。对于不动产估价来说，有意义的土地使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划。例如，城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度和容积率等的规定。  几个重要概念 建筑高度：又称建筑限高，是指地块内允许的建筑(地面上)最大高度限制 ； 建筑密度：又称建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率； 容积率：是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。 例子 某宗土地面积为1000m2 ，其上建筑物的基地面积为700m2，建筑物层数为8层，如果建筑物的各层建筑面积均相同。则该宗土地的容积率为多少？建筑密度为多少？ 如果建筑物的各层建筑面积均相同，则有 容积率 ＝ 建筑密度 X 建筑层数 注意：