鸿达_天津城市广商业城市综合体项目整体策划研究报告.doc

鸿达_天津城市广场商业城市综合体项目整体策划研究报告 ?? 城市广场 整体 策划 ?? 研究 报告 AN OVERALL RESEARCH REPORT FOR MASTER PLAN ON HONGDA ?? City Square 编 制 于 2012 年 6 月 15 日 华岸 （天津）建筑设计有限公司： 院长 王庆 策划执笔： 王春涛 冯鑫庭 陈谦益 市场调研人员 ： 高级研究员 邓志晶 万琪 商业策划师 刘长维 周维 周思博 助理策划师 李嘉 于丹 戢德勇 市场调研人员 ： 高级研究员 邓志晶 万琪 王昆 商业策划师 刘长维 刘博 助理策划师 陈谦益 李嘉 周思博 戢德勇 财务预算人员： 赵兴 赵红娅 丁瑶 前 言 PERFACE 本报告系华岸商业地产研究院（以下称“华岸”）受唐山鸿达汽车改装有限公司委托，为其在唐山 市 路南 区紧邻 吉祥路 地块的 商业地产 项目 提供的整体规划研究报告。 ? 华岸于 6 月 1 日－ 6 月 8 日 对 项目周边地段商业及唐山类似商业项目进行了深入的市场调研和走访，在此基础上通过与本公司多年积累建立的华岸数据库中相关案例进行详细、全面、透彻的对比研究，并结合目前国际国内的最新商业发展趋势， 以及 唐山市城市和商业发展现状，和项目地块自身的资源优势，汇总、整理完成了本次的整体规划研究报告 。 ? 本次 规划研究报告主要目的是： 一、 探寻 物流和商业的发展趋势； 二、深入了解项目地块的现状和发展基础； 三、构建新型商 业城市综合体的系统解决方案； 四、提供华岸城市规划设计院做为规划设计的依据。 目 录 CONTENTS ** ** ** ** ** ** ** ** 1. 唐山 商业 基础研究 1.1 城市概况 1.2 唐山商业研究 1.3 唐山 商业物业建筑特征 研究 1.4 地块分析 1.5 总结 2. 现代商业与 项目 的对比研究 2.1 现代商业发展研究 2.2 城市综合体研究 2.3 案例对比 2.4 总结 ** 目 录 CONTENTS 3. 商业 规划建议 3.1 定位解析 3.2 规化方案建议 3.3 业态规划 3.4 物业规划 4. 经济测算 4.1 物业处置方案 4.2 经济测算 ** ** ** ** ** ** 1.0 唐山基础研究 BASIC ANALYSIS ON TANGSHAN 唐山商业发展阶段 唐山商业概况 小结 - 唐山商业发展趋势 城市概况 经济概况 城市规划 城市化 小结 1.1 城市基础研究 1.2 唐山商业研究 唐山商业物业建筑形态 不同建筑形态商业市场定位 小结 1.3 商业物业建筑形态研究 项目 地块现状 SWOT 分析 小结 1.4 地块分析 1.1.1 城市现状 TANGSHAN?STATUS 唐山是中国北斱的一个重要沿海港口城市，地处环渤海湾中心地带，是联接华北、东北两大地区的咽喉要地和走廊，东北重要的国际航运中心； 唐山是河北省域中心城市，环渤海新型工业化基地，首都经济圈的重要支点，同时也被誉为中国未来发展前景最好的城市之一； 地理位置优越，港口城市，未来发展看好。 1.4 地块分析 1.2 唐山商业研究 1.3 商业物业建筑形态研究 1.5 总结 1.1 城市概况 唐山市整体经济向好。 2011 年，唐山 GDP 达到了 5442 亿元； 唐山市 2011 年位列河北省第 1 、全国第 19 ；人均 GDP 全国第 33 ， 唐山市人均 GDP 自 2008 年增速放缓，增长速度低于 GDP 增长水平，说明经济发展落后于城市化进程，城市扩张速度较快。 GDP 人均 GDP 资料来源：唐山统计局历年统计公报 唐山经济发展整体向好，居民消费能力不断提升。 1.1.2 经济概况 ECONOMIC?OVERVIEW 1.4 地块分析 1.2 唐山商业研究 1.3 商业物业建筑形态研究 1.5 总结 1.1 城市概况 唐山人口保持低速增长， 2011 年总人口 9737 万，从人口基数上可以被视为河北省的大型城市； 唐山社会消费品零售总额在 2011 年达到了 1334.8 亿元，自 2006 至 2011 年增速保持在 16% 以上，城市居民的消费能力提高。 唐山经济发展整体向好，居民消费能力不断提升。 数据源：唐山统计局历年统计公报 1.1.2 经济概况 ECONOMIC?OVERVIEW 1.4 地块分析 1.2 唐山商业研究 1.3 商业物业建筑形态研究 1.5 总结 1.1 城市概况 唐山市总人口 社会消费品零售总额 人均消费性支出 2011 达到了 14,483