小产权房问题分析陈莹.pptVIP

;一、小产权房概述;二、小产权房性质;三、小产权房与大产权房的区分;四、　小产权房最新政策;根据我国《土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。 　　;五、　小产权房与现行法律规定存在很多的冲突; 第三，登记与现行法律的规定不相符合。 　　　　 　　　　 不动产的交易须进行登记方能有效保证不动产所有权人的利益。《城市房地产地产管理法》第60条规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”由于小产权房未能满足上述法律条文的要求，因此，在交易过程中不能依房地产法规的规定进行合法的登记并取得产权证书。有的消费者虽能取得“房产证”，但此种证书的颁发机关不符合上述规定的行政级别。因此，小产权房的登记及产权证书的颁发与现行相关法律规范也是相抵触的。 ;六、小产权房买卖纠纷案例;解析1：小产权房面临的政策风险很大，国家对小产权房的禁令不断，而南京亦早在2003年8月就在全市范围内开展了全面清理处置小产权房的专项行动，办证的两个重要环节，即政府批复和开发商缴齐土地出让金，符合这两个条件者少之又少，开发商的宣传不能轻信。同时购买小产权房小产权房只能一次性付款、不能获得银行按揭，且小产权房无法落户，这些风险购房者必须清楚认识。 解析2：小产权房一旦涉及到拆迁赔偿等，原来的房主会以私下买卖不合法为由，要求全额得到拆迁赔偿，而买家很难得到补偿，风险很大。;七、小产权房购买风险; (三)政策风险 　　购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬??地。 　　购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。 　　(四)监管缺位 　　乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。 ;八、解决建议; 因此，解决问题虽然不能一刀切，但也要兼顾平衡。就全国层面而言，应该由国务院或至少是国土资源部、城乡和住房建设部、农业部等部委携手，对小产权房进行普查，并测算如果使其合法化，将有多少耕地、土地在账面上变性，对红线有多大影响。如果在可接受的范围内，就分地区分情况制定处罚和补交标准，稳步推进，解决遗留问题。如果当初各地严格执法，出现一例违法案件就查处纠正，小产权房的问题本不会出现。更重要的是，今后必须违法必究。所以，对新建“小产权房”无论有多大阻力，都要坚决查处。 ;