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第五章 房地产定价第一节 房地产价格分析 一、房地产商品的价格构成 （一）房地产成本 房地产成本是房地产价格的主要组成部分，商 品房的成本由六项费用组成 1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价 指因开发房地产而征用土地所发生的各项费 用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆 迁补偿费等。 2、前期工程费 指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可 行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平 整等费用。 3、基础设施费 指土地、房屋开发过程中发生的供水、供 电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿 化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 4、房屋建筑安装工程费 指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安 装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工 程费和设备费。 5、配套设施费 指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开 发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用 ，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托 、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 6、开发间接费 指房地产开发企业内部独立核算单位及开发 现场为开发房地产而发生的各项间接费用， 包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧 费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费 等。 （二）销售费用 销售费用是指销售开发完成后的房地产所需 的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。 （三）税金 包括营业税、城市维护建设费、教育附加费 （四）贷款利息 （五）投资利润