南京雨花项目前期整合营销策划报告_90页.pdf

目录： 分析篇 一、项目概述………………………………………………………………………………………………………………………………………4 二、项目SWOT分析……………………………………………………………………………………………………………………………… 5 三、项目整体战略确定……………………………………………………………………………………………………………………………10 四、项目客群定位…………………………………………………………………………………………………………………………………13 产品策划篇 五、项目规划定位…………………………………………………………………………………………………………………………………16 六、项目规划布局建议……………………………………………………………………………………………………………………………17 七、项目商品力设定………………………………………………………………………………………………………………………………23 营销篇 八、营销总方针（便捷与舒适）…………………………………………………………………………………………………………………37 九、项目市场形象定位……………………………………………………………………………………………………………………………38 1 十、项目销售价格定位……………………………………………………………………………………………………………………………39 十一、项目行销策略提示…………………………………………………………………………………………………………………………39 十二、项目销售组织………………………………………………………………………………………………………………………………52 企划篇 十三、案名…………………………………………………………………………………………………………………………………………61 十四、广告推广总精神……………………………………………………………………………………………………………………………65 十五、VI 演示………………………………………………………………………………………………………………………………………66 十六、Show 稿演示…………………………………………………………………………………………………………………………………70 附件…………………………………………………………………………………………………………………………………………………73 2 分析篇 3 一、项目概述 项目座落：项目座落于雨花西路、雨花南路交界处，原有南汽厂房处。 项目总用地面积：约12万平方米。 其中，项目一期占地：31,540.67平方米，建设用地面积22,034.41平方米米。 项目一期容积率：1.7，整体综合容积率有望达到2。 项目一期总建筑面积：约合37,400平方米。 项目一期建筑密度：26% 项目一期绿化率：35% 项目一期建筑高度限定：35米。 项目一期建筑间距系数：1.3 项目情况概述： 随着南京市地铁一号线的贯通与营运，使南京市区居住人口外迁力度加大，城市空心化程度提高。对于城市外延居住生活板块 的开发成型与成熟，具有直接的促进作用。同时，随着城市人口加速外迁，地铁沿线板块居住类地产将具有较强的升值空间与购买 预期。对这些板块内地产的开发运作提供良好的市场支撑。项目位于南京地铁一号线中华门站与安德门站之间，地理位置较为优越。 项目位于雨花区板块中，西面与南面，为雨花西路与雨花南路所环绕。背面为已入住的新型社区——四季阳光，东面为原有老 式居民新村。项目周边缺乏大型生活机能设施配套，对大型高标准居住社区的开发运作存在一定影响。但，随着本板块新兴个案的 不断开发及其交付，结合区域人流导入速度的不断加快，相信本区域的生活设施配套将日趋完善。 4 二、项目 SWOT 分析 2.1 项目客观优势分析 所在区位优良，交通配套齐全