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北沙滩综合楼项目可行性研究报告 2008.3.28 1 应贵方要求，在这次提报中，我们只阐述重要的观点以及结论，而详尽的论述过程和参考资料，在已呈递的书面报告和附件中各有说明。 2 汇报目录 1.项目宏观市场环境 2.项目区域市场环境 3.项目解读  一.政策分析 二.项目分析 三.财务分析 四.项目建议  1.国企之间划拨地转让是否可行 2.完成转让过程需要的时间 3.转让过程中将发生的费用 . 1.考虑出让金下财务分析 2.不考虑出让金下财务分析（50年） 3.不考虑出让金下财务分析（40年） 4.写字楼自持情况下财务分析 3 政策分析 1.国企之间划拨地转让是否可行 一. 2.完成转让过程需要的时间政策分析 3.转让过程中将发生的费用 4.项目转让与买楼的市场区别 参考《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律条文：从政策本项目是可以进行转让的 4 政策分析 针对本项目的特殊情况：即划拨用地使用权转让，我方提出如下解决方案——先出让再转让 ?中国农业机械化科学研究院（以下称“农机院”）通过补交出让金的方式改变土地使用权性质后，再与贵方办理土地使用权转让。 ?土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让 5 政策分析 操作流程示意 1 农机院与其上级主管 部门协调，获取上级 主管部门批准 农机院向北 2 京市国土部 门申请，补 3