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地产服务 · 投资管理 · 资产及商业管理 富兴嘉城项目商业前期策划报告 德思勤·深圳 2010年10月10日 2 版权声明 Copyright; All rights Reserved 本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 This article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes. 项目研究工作及阶段划分 2010/09/24 2010/09/29 2010/10/10 2010/10/15 第一部分 第二部分 第三部分 市场调研 项目商业定位 项目业态规划与物业发展建议 项目查勘 项目属性界定与研判 研 区域宏观经济背景研究 问题结构化分析 究 区域商业环境研究 区域环境分析 内 城市商业发展规划研究 项目定位导出 容 目标消费者市场调研 物业发展规划 富兴嘉诚项目商业前期策划定位报告 果 4 目录 contents 1、报告结构 区域商业市场状况结论性回顾 ……………………………………………………………….007 区域消费者与商家调研结论性回顾 ………………………………………………………….008 3. 项目本体分析 ……………………………………………………………………010 4. 商业发展方向及典型案例参考 ……………………………………………………………019 5. 项目商业定位 ………………………………………………………………………010 5 第一部分 区域商业市场状况结论性性回回顾顾 1 2  区域商业市场状况结论性回顾 区域消费者与商家调研结论性回顾 区域商业市场状况结论性回顾 市场分布 主要商业过分集中韶山南路沿 线，缺乏合理规划，竞争激烈，导致 差异化趋势 购物型商业格局为主导，“一个主 力店带活一大片”功能较为单一。 商业格局存在变数，形成新的区 域、社区中心 ? 配合城市发展 ?利用区域商业发展机会 ?瞄准市场餐饮与娱乐业缺失 ?避免激烈竞争，细分市场 市场表现 ?提升档次与文化内涵 发展不平衡，总体水平低。 ?多元化，一站式发展方向 价格理性，有待上升空间，租金低，预 计上涨 新建商业物业空置率高 餐饮经营情况较好，娱乐休闲业缺失。 家居建材专业市场与大型超市百货竞争 激烈，趋于饱和。 其他业态表现稳定，上升空间大  市场供应 中低端商业多，商业结构不合理。大型商业未来加重，机会主要来自 结构调整 中低档商业占主导，档次、业态有待提升 未来商业供应竞争力强 市场趋势 以线带面，以韶山路与芙蓉路两条商业带将逐步进行扩展，升级 商业结构调整，业态趋于多元化商业档次逐步提升，品位逐步提 升 国际零售商、品牌入驻大型综合体时代的到来 主城向南，伴随着长株潭城市群的规划的实施与发展，南城的商业档次与商业结构正不断地优化与提升，中高端消费人群增加，餐饮娱乐市场的兴旺与活跃，项目面临着前所未有的机遇，也伴随着挑战。 区域消费者与商家调研结论性回顾 1 2 3 4 5  外出就餐需求较大，本地餐饮发展较好 比较喜欢在外就餐，本地餐饮业发展态式比较好，餐饮是市民外出消费的一项重要选择。 湘川粤菜是最受欢迎的中式餐饮 对菜系的喜好非常明显，49%的消费者选择消费湘菜，其次为川菜，最后是粤菜 就餐环境重要性超过了价格 外出就餐选择餐厅时考虑的首要因素中对餐厅环境占比24%，其次是价格占比21%， 对餐厅形态选择的多样化需求 在餐厅的选择上，特色小吃的比例最高，为19%，其次是中式火锅12%，自助餐厅10%，西式快餐和商务餐厅/咖啡厅分别占9% 朋友聚会时主要的餐饮消费目的 市民不仅喜欢在外面宴请朋友，一家人也常选择外出就餐。商务就餐总数占23%，也反映出区域餐饮行业的市场前景非常可观  投资意向较高，商铺略大于住宅 近两年有购买物业作为投资打算的占54%，有较高的投资意向。 具备较强的投资能力 可接受的物业总价为20-50万元的占35%， 20万以下的占23%，50-80万元的占18% 投资街铺最受欢迎，新兴商圈接受度也高 选择成熟商圈的占34%，选择商业街商铺的占31%，选择新兴商圈占22% 区域调研对象综合素质较高 私营业主和自由职业者，企业或单位一般员工与企业中高级管理人员。 以三口之间居多，收入中