中级财务会计平学第8章.pptVIP

北京交通大学 《财务会计》课件 第8章 投资性房地产 8.1投资性房地产的特征与范围 8.2投资性房地产的确认和初始计量 8.3投资性房地产的后续计量 8.4投资性房地产的转换和处置 学习目标 1．明确投资性房地产的范围。 2．掌握投资性房地产的确认条件。 3．掌握投资性房地产的两种计量模式。 4．对投资性房地产业务正确地进行账务处理。 8.1投资性房地产的特征与范围 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 已出租的土地使用权 企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。 持有并准备增值后转让的土地使用权 已出租的建筑物 指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物。 8.2投资性房地产的确认和初始计量 1.投资性房地产确认一般原则 投资性房地产在符合定义的前提下，还要同时满足下列条件才能予以确认： （1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； （2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 2.外购投资性房地产的确认与初始计量 外购的房地产，只有在购入的同时开始出租，才能作为投资性房地产加以确认。 外购投资性房地产应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 3．自行建造投资性房地产的确认与初始计量 企业只有在自行建造或开发活动完成的同时开始出租，才能将自行建造或开发的房地产确认为投资性房地产。 自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。 8.3投资性房地产的后续计量 1．投资性房地产的后续支出 资本化的后续支出 是指与投资性房地产有关的、满足投资性房地产确认条件的后续支出，该支出应当计入投资性房地产成本。 ●转入在建工程 ●达到预定可使用状态转回投资性房地产 成本法和公允价值法明细科目不同 费用化的后续支出 指与投资性房地产有关的、不满足投资性房地产确认条件的后续支出，如企业对投资性房地产进行日常维护所发生的支出。该支出应当在发生时计入当期损益。 借：管理费用、其他业务成本等 贷：银行存款等 2.投资性房地产采用成本模式进行后续计量 建筑物：适用固定资产准则。 土地使用权：适用无形资产准则 即对投资性房地产按期（月）计提折旧或摊销 借：其他业务成本等 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 取得的租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 减值：适用资产减值准则 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 3.投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量 当有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 采用公允价值模式计量的，应当同时满足以下两个条件： （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； （2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。 资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额 借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益 公允价值低于其账面余额的差额做相反分录。 4.投资性房地产后续计量模式的变更 为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。 只有在房地产市场比较成熟、存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得、且能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。 成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照会计政策、会计估计变更和差错更正准则处理，并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。 8.4投资性房地产的转换和处置 1.投资性房地产的转换形式和转换日 房地产的转换，指因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。 企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。 满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产： （1）投资性房地产开始自用。 （2）作为存货的房地产，改为出租。 （3）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值