资产评李估评估5.ppt

第五章 房地产评估 学习内容： 1、房地产评估概述 2、房地产价格及其影响因素 3、成本法在房地产评估中的应用 4、收益法在房地产评估中的应用 5、市场法在房地产评估中的应用 6、假设开发法 7、基准地价修正法* 8、路线价法* 9、在建工程评估* 一、房地产评估概述 （一）房地产及其特性 1、房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及其地上定着物，包括土地和建筑物两大部分。 在房地产评估中，评估对象一般有三种基本存在形态：土地（地产）、建筑物和房地合一（房产）。 房地产可以分为物质实体和权益两个方面，物质实体是权益的载体，权益是指一切与房地产有关的权利、利益和收益的总称，包括所有权、使用权、租赁权、抵押权和典权等。房地产评估实质是对房地产有关权益的评估。 2、房地产的特征 土地的特性 房地产的特性 房地产市场的特性 （1）土地特性 土地的自然特性： 数量的有限性（不可再生性） 位置的不可移动性 效用的持久性→价格具上升趋势 效用的差异性（不可替代性） 土地的人文特性： 用途的广泛性 供给的稀缺性 社会经济位置的可变性 可垄断性 （2）房地产（不动产）的特性 位置固定性 使用长期性 投资大量性 影响因素多样性和复杂性 保值增值性 （二）房地产评估的原则