南京颐和路公馆区第十二地块项目运作专题报告.doc

精品文档，知识共享！ PAGE 颐和路公馆区第十二地块项目 运作专题报告 南京市国土资源局 二OO六年三月 一、项目背景 颐和路公馆区东起江苏路、宁海路，西至西康路，南起北京西路，北至宁夏路、江苏路；保护区共分十二地块，范围近37.8万平方米，是南京最集中的民国公馆区，拥有我国公使馆、名人旧居等225处民国建筑，是南京市具有重要价值的历史文化街区。 该区域内部分建筑年久失修，违建较多。为了更好的保护，按照市老城办和区委、区政府要求，按照保护与利用、分段实施的原则，将对江苏路和宁海路围成的三角片区（第十二地块）进行保护开发，该项目已列入南京市老城改造项目，根据市要求，计划完成规划设计、项目招商、房屋拆迁、置换和建设。 二、基本情况 （一）区位条件情况 颐和路公馆区第十二地块东北、东南临江苏路，西临宁海路，地块为三角形状，占地面积30873平方米。 （二）周边环境情况 总领句。地块附近的中山北路为南京市的主要城市干道，起着连接城市南北交通的重要作用。 地块距南京市鼓楼区政府不到百米，江苏省政府、江苏省民政厅、南京市青少年宫、鼓楼区劳动和社会保障局等多个政府机关亦坐落地块左右。 相距仅200米即为湖南路商圈，该商圈为南京市三大商圈之一，湖南路上各个服饰专卖店林立，狮子桥为著名的餐饮特色街，金山大厦、银河大厦为兼具办公、百货的综合型建筑。 周边商务办公环境良好，交通银行南京分行、宏图高科等知名企业均选在附近办公。 （三）地块现状情况 颐和路公馆区是由民国政府主导、按规划实施的上层住宅区，现存225幢独立式住宅，西方现代手法与中国传统文化相结合的作品。颐和路公馆区反映了民国时期的规划思想和特色的历史文化，具有重要的历史价值。 本项目地块内保留31幢民国建筑（3幢一级、25幢二级、3幢三级），整体风貌、街巷空间尺度基本保持当年格局，但由于建筑年久失修，且违章搭建情况严重，导致原有建筑风貌受到破坏。 （四）交通设施情况 受民国时期的规划所限，地块周边的道路均比较狭窄。江苏路为由南向北单向行驶，目前共有3股车道，其中保留一股由北向南的公交车专用车道；宁海路为由北向南单向行驶，共有两股车道。 江苏路东侧为中北公司公交场地，8路、67路、74路车以此为终点站，江苏路上通行的公交线路还有3路、42路和78路，距地块不远另有16路、100路、31路、34路等；公共交通可直达大桥南路、中央门、迈皋桥、龙江、汉中门、新街口、夫子庙、中华门等地区，交通条件优越。 交通条件对本项目的优势辅助总结。 三、规划思路 项目规划的重点在于如何科学的保护规划和有效的强化整治，使构成颐和路公馆区的地域特色、城市环境和文化背景等要素得到完整的保护。我们始终坚持以保护和创造具有独特风格的城市风貌为原则，坚持在保护中发展，在发展中保护。 两个出发起点：尊重历史环境+保存城市记忆 四大规划原则： 一是保护传统结构特色和传统布局 组成区域空间的要素诸如民房、街巷、道路，大都采用小尺度、小比例、小体量处理，和谐而宜人。因此首先需保护这种传统的建筑尺度和街区形态，使之贴近原来的规格，从而取得协调和谐的效果。 二是保护各级民国建筑 对区内各具特色的民国建筑进行分类分级的保护，采取保护、整修和利用相结合的办法，重现原始风貌。 三是保持街区整体风貌 新建建筑须保持街区整体风貌特征，保持建筑风格的统一性。 四是修复原有景观特色 景观设计应充分考虑历史文化的延续性，在样式、色彩上应尽可能体现独特的文化特征。 四、开发定位 （一）定位原则 根据地块的规划保护要求，地块改造将坚持保护与利用相结合的原则，采取“保护、激活、开放、体验”的理念。即保护原有建筑，激发旧区活力、开放公共区域，体验品味生活。 项目开发要引入市场化运作的经营理念，在保护历史风貌的同时，激发旧区活力，形成具有轻松休闲气息的高素质人文商业环境。按照规划设计方案，拆除影响景观建筑，对保留建筑进行功能置换与出新改造。 （二）定位思路 根据地块规划要求，为充分展示该地块价值以及符合城市商业功能的发展，初步考虑本地块适合下列经营方向： 南京唯一民国公馆区别墅式企业总部――以民国公馆式的建筑为企业提供办公场所『世界500强南京总部基地』 高档会所――提供社会高端人士休闲、聚会的独立、私密场所 高档餐饮――以精致的特色餐饮及高档商务餐宴为主 民国文化博物馆――展示民国历史文化，开发旅游资源 考虑到以上经营方式的各自特点，通过调研分析，在实际运作中可以将这四种经营方式综合利用，打造以企业总部办公为主，以高档会所、餐饮、休闲、购物、文化展览等为补充的综合性顶级商务办公休闲区，引进市级以上机关办事处、省级以上大型控股公司、市内著名外资企业办公，并配备适当的高档商业配套设施。通过合理安排以最大程度的发挥出该地块的自身优势，具体分析如下。 （三）