沈阳中铁沈北新区项目营销策划方案104天启开启2009年.ppt

2008年沈阳别墅项目成交量与成交均价 08年碧桂园占总成交量53.5%,在中低端别墅市场形成垄断 2008年，碧桂园市场放量最大，三个项目成交量472套，占总成交量的53.5%，对中低端市场基本形成垄断。 兰乔圣菲在成交均价上继续与其它项目拉开差距，达到18405元/平方米的天价。 【市场差异化分析-别墅成交套数分析】 2008年沈阳别墅项目成交面积 碧桂园几乎对200万元以下客层一网打尽，市场份额之大令人咋舌 碧桂园太阳城08年每套成交面积351平方米，成交均价5063元 【市场差异化分析-别墅成交面积分析】 碧桂园作为经济型别墅的代表，开创了150万第一居所时代 机场别墅区 沈阳北部别墅区 棋盘山别墅区 05年前主要的别墅供应区域 无景观资源 区域发展迟缓 配套不健全 发展相对滞后 近年主要的供应区域 景观资源丰富 区域发展迅速 配套逐渐健全 最高品质楼盘 销售主力 近年主要的供应区域 景观资源一般 区域发展迅速 配套逐渐健全 销售主力 ★ ■ 碧桂园 沈阳三大别墅区及现状 板块的空白点 市场的机会点 / / 330-380㎡ / 金地长青湾 11 / / 200-400㎡ / 中海龙湾 12 / 300-330㎡ 290-330㎡ / 深航翡翠城 13 / 170-400㎡ / / 假日伊丽雅特湾 14 北部板块 机场板块 棋盘山板块 区域 / / 277-343㎡ / 大溪地 17 204-258㎡ / 204-258㎡ / 皇第龙邸 18 / 434-1187㎡ / 434-1187㎡ 富力·仙湖国际 10 / / 250-280㎡ / 香格蔚蓝 9 / / 170-500㎡ / 美地庄园 8 / 278-376㎡ 315-612㎡ 237-893㎡ 碧桂园太阳城 15 / 238㎡ 200-373㎡ 439㎡ 、493㎡ 信盟花园 7 / 315-611㎡ / 210-328㎡ 沈阳碧桂园 6 / 500以上 / 286、290㎡ 500㎡左右 473.4㎡ 393-1112㎡ 独栋 184-499㎡ 340-550㎡ 279-300㎡ / 260-300㎡ 346.94㎡ 253-277㎡ 联排 200-233㎡ / 260-469㎡ 290-747㎡ / 415.55㎡ / 双拼 / / / / / / 叠拼 翔凤山水国际 16 九如溪谷 19 中旅国际小镇 5 方迪山庄 4 奥林匹克花园 3 桑堤亚纳 2 万科兰乔圣菲 1 项目名称 序号 【市场差异化分析-三大别墅板块】 万科·兰乔圣菲 深航翡翠城 碧桂园·银河城 中旅·国际小镇 奥林匹克花园 泰盈·九如溪谷 翔凤·山水国际 碧桂园·太阳城 圣罗伦斯 碧桂园·凤凰城 中体·花园一号 皇第龙邸 穗港·公园里 　 　 　 　 　 　 　 听雨观澜 351万以上 301-350 251-300 201-250 151-200 101-150 100万以下 项目名称 主力总价 案名 【市场差异化分析-叠拼、联排别墅主力总价区间】 ● ● ● ● ● ● ● ● 皇第龙邸 碧桂园凤凰城 碧桂园太阳城 九如溪谷 沈阳中体奥林匹克花园·花园一号 穗港公园里 ● 翔凤·山水国际 清韵百园 沈阳奥林匹克花园 总价150万以内别墅个案分布图 深航翡翠城 ● 本案 本项目位于距市中心20分钟车程的城市次核心圈内，具备城市别墅的优越地理位置，在同价位别墅项目中，距离城市中心车程最近。 40分钟车程 40分钟车程 40分钟车程 20分钟车程 核心圈 次核心圈 ● “南富北贵”的沈阳北部权贵阶层在区域内找不到适合自己身份与更高居住要求的房子，无奈之下只能选择跨区域购买。我们可以及时填补这一市场空白。 为北部权贵阶层度身定制的第一居所 市场的空白点，我们的机会点 【市场差异化分析-市场定位】 【产品定位-思考点】 2.2的项目容积率，我们是否要把它全部用足？ 低密度的第一居所，与高容积率相矛盾 以高层、小高层为主体的高容积率产品，将无可选择的与碧桂园进行价格战 三个方案 0.6 1.4 2.2 容积率 投入开发成本较高 容积率：2.2 规划总建：35.6万㎡ 产品组合：多层、小高层、高层 销售均价：3200元/㎡ 总销收入：11.39亿元 总成本：9.72亿元 税前总利润1.67亿元 产品类型无特点，不利品牌建立； 市场供应量大，竞争激烈； 总建规模较大，去化周期较长，约需6～7年； 客源较单一，区域客源已得到一定程度消化，数量逐渐萎缩 容积率较高，出建筑面积较多 价格相比板块其他楼盘无明显优势 评价：开发成本较高，周期较长，造成市场风险较大，利润率较低，该方案可