二三线城市的商贸城营销计划.docx

商贸城营销策划案 第一部分 市场篇 项目实施之前，需对整个市场环境进行深入的调查分析，准确掌握市场信 息，把握市场环境的变化。因此，我们组织了一支专业的市场调查小组对项目 的市场环境进行了细致的调查研究。 一、项目营销环境调查分析 1、XX 城区环境 A、 XX 简介 全镇占地总面积 381 平方公里，人口 6.8 万人，其中城区人口 1.8 万人。总面积为 362 平方公里，其中城区面积 6.5 平方公里。全国 153 个 重点示范镇及全区 20 个重点小镇之一；具有良好的投资环境。 B、 交通发达、运输便利 东接鹿寨，相距 17 公里；西接 L，相距 25 公里；处柳江、桂柳高 速公路、国道 322 线、209 线、湘桂铁路交汇处，是西南省区通往广东、 湖南的重要通道，来往客运非常繁忙；水路有柳江航道、LQ 江航道，上 可通湘桂中原，下可通柳邕梧粤，区位优势独特。这些都为 XX 商业的发 展提供了得天独厚的地理环境。 2、政策环境 B、 加大基础建设，吸引外资 镇政府加强 XX 的基础建设，扩大城区的建设力度，多 方引进外来资金的投入并给予多方优惠政策，如按五折优惠价收取土地 1 征用费或租用费，在用水、用电方面给予优先安排，帮助代办有关证、 照手续等。一系列的优惠政策，给 XX 投资环境的改善提供有力的支持 与帮助，为 XX 房地产业、商业的发展创造了良好的机会。 C、 长远规划 1997 年起，镇政府对全镇实行至 2015 年的长远规划， 2004 年再次调整规划，加大镇区功能完善性，拟 2005 年前 引资在码头处建设一座 AA 公园。规划为房地产业的发展提 供了更多的机会，XX 房地产业的发展前景乐观。 3、流通环境 D、 陆地交通繁忙 做为一个交通枢纽，来往的车辆非常频繁，每一时 间段车辆通过的频率都较高。进入镇区的道路周边基本上都是车辆维修的铺面，约估有十家以上，可见陆地交通的繁忙及过往车辆之多。 项目位于镇中心十字路口旁，各来往车辆络绎不绝，均从此经过，保证了区域内巨大的车流量，为项目营造旺盛的环境氛围。 E、 水路交通发达 镇的水路交通也不落后于陆地交通，水运方便，LR 西面的柳江河有两个码头，LQ 江建有 1 个码头，年吞吐量 15 万吨。LQ 江 上的水运很频繁，可以看见大小船只经常在江上穿行。水运以货物运输为主，到了赶集的日子，客运船只逐渐增加，多数是来自倒江等地的下游民众。 项目靠近 LQ 江码头，赶集日许多民众通过此码头上到镇上，这 2 为项目开拓了更大的市场。 F、 集日人流量增加 集市人流量比平日尽多出一倍，人山人海，非常热 闹，赶集的民众纷纷来到镇上买卖，买卖品种众多，以农副产品居多。集日以三天为一个周期，在这一时期成交额也达到最高。集日的人流量给项目增添了大量的人气。 4、企业环境 G、 企业状况 全镇企业有红砖、运输、建筑、金属制品、冶炼、包装、合金、锌 品、食品、机车修理、塑料等 170 多家企业，个体户达 2800 多户，其中千 万元企业 14 个，500 万元企业 21 个。工业园区内有 34 家民营化工、冶 炼类企业；造纸厂星罗棋布，大大小小总共有 8 家左右，其中以林业造 纸厂最大及最具规模，是广西级的造纸企业。整个镇以工业较为发达且 发展速度较快。 H、 大型企业入驻 YY 工业园区对接后，XX 镇将在 LQ 江对岸再建一 个工业区，现已有睡宝床垫厂进驻，并开始建设厂房，将于明年年底投入上线。紧随着有汽配厂、锡制厂等较为大型、规模化的企业来到 XX 投资建厂，其中多为 L、鹿寨的投资商。大型企业的入驻必然带动 XX 经济的发展，提高居民收入，从而刺激消费。 二、收入与消费的调查 1、人均年收入情况 3 A、 XX 行政管理范围内的乡、村、屯等人均年收入为 2650 元左右， 而城区内的人均年收入为 10000 元左右。 B、镇政府收益的主要来源 90%来至镇工业的收入，剩余 10%主要 是运输业及农业。 镇人均年收入和财政收入来源统计表： 区域 人均年收入 产业 镇财政收入来源 （元） （%） 城区 10000 镇工业 90 乡、村、屯 2650 镇运输业及农 10 业 可以看出 ，XX 城区的人均年收入相对还是比较可观的，并且 镇的工业带动着整个镇经济的发展，随着镇工业的不断完善和改进，镇经济必定再上一个台阶，经济的发展带动收入的增加，XX 人均收入可望提高，但是可以预见，居民收入增加同时储蓄也在不断的增加。 2、企业职工收入情况 A、现有的工业园区内民营企业的人均月收入水平都在 600 元～1000 元左右，园内工人以周边的居民为主，约估 1000 人左右。 B、林业造纸厂人均月收入在 1000 元左右，而镇上制糖厂正在企业 改制过程中，效益稍差先，但人均月收入也在 6