佛山南海罗村泰兴商贸城项目前期策划研究报告.docx

佛山市南海罗村泰兴商贸城项目前期策划报告 （报告终稿） 2010年8月 研究内容及汇报纲要 佛山市宏观环境研究 项目场地分析 物业市场研究 禅城区及南海区零售物业市场研究 禅城区及南海区四星级酒店市场研究 项目业态适应性分析 项目开发结论与建议（非住宅物业） 示意性财务分析 2 佛山市宏观环境研究 国内生产总值 亿元  佛山近年国内生产总值 6000 25% 5000 20% 4000 15% 3000 10% 2000 1000 5% 0 0% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 国内生产总值（左轴） 年增长率（右轴）  亿元  珠三角城市国内生产总值比较（2009年） 10000 9113 9000 8201 8000 7000 6000 4815 5000 4000 3763 3000 1564 1355 2000 1038 846 1000 0 广州 深圳 佛山 东莞 中山 江门 珠海 肇庆 资料来源：各市统计公报 近年佛山经济持续快速增长，国内生产总值年增长率保持在13%以上。 08年受金融危机影响，增长放缓，同比增长率较07年下降4个百分点。但09年下半年整体经济企稳回升，全市国内生产总值4,815亿元，年增长率为13.5%，同比下降1.7个百分点，跌幅较08年收窄。 佛山经济总量在全省位列第三，仅次于广州和深圳，而增长速度在珠三角城市内则居首位，成为省内重点发展区域之一，发展趋势良好。 4 经济结构 佛山产业结构 佛山民营经济发展状况 100% 90% 50% 80% 70% 60% 50% 30% 40% 20% 30% 20% 10% 10% 0% 0% 2005 2006 2007 2008 2009 2004 2005 2006 2007 2008 2009 增长率 占全市工业总产值的比重 第一产业 第二产业 第三产业 资料来源：佛山市统计公报 第二产业发展蓬勃，是本地经济的主体，亦是增长的主要驱动力，形成以工业为主导， 以制造业为核心的产业结构。 佛山民营企业生产总值所占比例逐年上升，成为佛山经济发展的主导力量。09年达1,667 亿元，占全市工业总产值的57%。 当地民营企业的“植根性”赋予经济较大的活力及稳定性，孕育出众多知名品牌企业，包括：科龙、美的、格兰仕等等。与珠三角东岸城市相比，佛山内向型经济特征明显。 5 人口结构特征 佛山近年常住人口 599.68 600 595.29 595 592.33 590 585.83 万人 585 580 575 2006 2007 2008 2009 年份 2006 2007 2008 2009 增长率 1% 1.1% 0.5% 0.7%  佛山各区人口分布 （2008年） 三水区 禅城区 9% 高明区 16% 6% 顺德区 34% 南海区 35% 资料来源：佛山市统计公报 佛山人口保持稳定增长，2009年年末常住人口接近600万人，户籍与外来人口比例为61:39， 外来人口流入速度较珠三角其他城市缓慢，有利于城市维持稳定发展。 人口主要集中在南海和顺德区，分别占全市总人口的35%和34%，庞大的人口数量为零售市场提供了强有力的需求支持。 6 居民收入及支出 元  佛山近年城镇居民可支配收入和消费支出 省内其他城市居民收入比较 30000 9.60% 35000 33045 29245 9.40% 30000 25000 9.20% 27610 24578 25000 23088 8.80% 20000 15000 元 8.60% 10000 8.40% 15000 10000 5000 8.20% 8.00% 5000 0 7.80% 2006 2007 2008 2009 0 东莞 深圳 广州 佛山 中山 珠海 城镇居民人均可支配收入（左轴） 城镇居民人均消费支出（左轴） 收入增长率（右轴） 资料来源：佛山统计公报 随着经济的逐步发展，佛山城镇居民收入水平持续提高，2009年为24,578元，略低于广州地区，同比增长9.3%，是典型的“藏富于民”城市。较高的城镇居民可支配收入对零售物业的发展提供了有力支撑。 收入的提升亦拉动消费支出上涨，2009年人均消费支出增长9.9%，居珠三角城市首位，显示当地居民拥有较强的消费力。 7 零售消费总额 佛山近年社会消费品零售总额 1600 30% 1400 25% 1200 20% 1000 元 800 15% 亿 600 10% 400 200 5% 0 0% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 社会消费品零售总额 增长率 佛山各区社会消费品零售总额比重 高明区 4% 南海区 顺德区 32% 33%  庞大人口数量和不断增长的居民收入，使消费市场保