新常态下住房建设规划编制研究.docxVIP

PAGE \* MERGEFORMAT9 2015年论文竞赛参赛论文（六）住房建设规划与社区规划 新常态下住房建设规划编制方法研究 ——以醴陵市住房建设规划为例 【摘要】随着经济新常态的到来，住房市场的供求基本平衡促使房地产业投资增速的回落，房地产告别了快速发展的“黄金时代”，迎来平稳发展的“白银时代”，住房市场发展也进入了新常态。如何应对新常态给住房市场带来的挑战，成为当下最受关注的问题。醴陵市住房建设规划从需求预测、住房结构与空间布局等规划编制难点出发，试图探索在新常态背景下，中小城市应对住房市场调整的举措，以推进城市住房市场的健康发展。 【关键字】住房建设 需求预测 空间布局 研究背景和研究内容 1.1研究背景 2014年，我国商品房销售、投资速度、新开工面积等一改往年高歌猛进态势，变为掉头向下。很多业内人士和专家认为，房地产的黄金时代已经结束。2015年，住房市场将如同经济进入“新常态”一样，进入一个各方面数据都趋向平缓，不会过分涨跌的“新常态”。 2014年，为指导城市住房建设，贯彻落实各项住房政策，强化政府住房保障职责，引导市场健康发展，实现广大群众住有所居，根据全国住房规划编制工作会议安排，为落实湖南省人民政府厅关于印发《湖南省“十二五”住房保障规划（2011-2015年）》通知的要求，结合醴陵市的发展情况，从需求预测、住房结构与空间布局等规划编制难点出发，编制符合醴陵市未来发展的《醴陵市住房建设规划（2014—2020）》，以应对住房市场调整带来的一系列问题，并且，探索在新常态背景下，中小城市应对住房市场调整的举措，以推进城市住房市场的健康发展。 1.2研究内容 住房建设规划是对一个地区未来一定时期住房建设规模、布局、结构及建设时序的安排，规划重点主要是对醴陵市中心城区进行住房需求预测、空间布局规划、产品结构规划，确定住房的规模，合理布局住房建设用地，明确住房结构。 不同于其他常规规划，住房建设规划是以满足不同收入阶层住房需求为导向，根据不同收入阶层规划配套相应的住房类型，规划侧重各类住房建设量的时序计划，包括总量预测，结构规划和时序安排。 2. 新常态下住房市场面临的挑战 2.1当前住房市场的主要特征 2.1.1投资增速整体下滑 2014年住房投资投机全面退潮，大中城市房价由全线上涨到普遍下跌；商品住宅进入相对过剩阶段，成交量萎缩，库存水平攀升。房价回落产生的总体影响是有利于住房市场长期可持续发展，但是也增加了投资商的短期压力与风险。 2.1.2住房市场进入存量房时代 当前，以新建商品房为市场交易主体的格局已经发生变化，一线城市的存量房交易量占比已经超过50%，表明住房市场开始进入存量房时代。随着房地产市场持续发展，建设规模快速增长，二线市场也即将步入存量房时代。在城镇化达到稳定阶段、城市人口不再稳步增长时，三四线城市也必将步入存量房时代。如今一线城市不仅是住房市场进入存量房时代，商业地产市场也紧随其后，开始步入存量房时代。 2.1.3市场供求由供不应求转为供求基本平衡 根据第六次全国人口普查数据和近几年住房竣工量等数据推算，2013年全国城镇户均住房在1.0套左右。从日本、德国等典型经济体房地产市场的发展历程看，大规模的住房建设期基本出现在人口较快增长、住房总量不足的阶段，而在户均住房超过1.0套后，将会出现住房建设峰值，此后随着人口增速的放缓和住房短缺问题的解决，新建住房数量将出现下降趋势，房地产市场也将从快速发展阶段转向平稳发展阶段。 2.2住房建设规划编制难点 2.2.1住房需求难以准确预测 住房需求主要包括规划期内城市商品住房、保障性住房和拆迁安置类住房的需求量。由于国家政策调控，不同于以往将保障性住房划分为四个小类，本次规划将其确定为两个小类，分别是公共租赁住房和棚户区改造。住房需求分析既要综合考虑城市各类住房现状建设量、居民购买能力等因素，同时又存在以下难点：一是由于常用统计口径的缺乏、统计水平的低下，导致城市各类住房建设状况等数据难以获得；二是上位规划的规划人口与实际情况相差较大，导致需求预测量不够准确；三是各个城市发展水平不同，房价收入比的取值也不同，对需求量的影响较大。这些原因都导致住房的需求难以得到准确把握。 2.2.2空间布局缺乏科学论证 住房空间布局应综合考虑交通通达性、公共设施配套、市政设施配套、周边环境、建设成本等多重因素。但实际工作中，住房空间布局不合理现象比比皆是，造成这种现象的原因主要有：一是主观上，经济利益至上，从土地资源紧缺、土地财政依赖的角度出发，将通达性强、配套水平高的地段用于商业项目开发，或者从降低建设成本的角度出发，将保障性住房布局在城郊，甚至侵占城市组团间的规划绿地；二是常常以拍脑袋的“经验法”替代科学理性分析，导致目前保障性住房小区普遍存在交通不