上海申能义_淞南旧厂房项目地块服务建议书_27PPT.pptVIP

淞南旧厂房项目地块 服务建议书 谨呈申能集团 2009年1月 一、我司对本项目的理解 二、本案面临的挑战 三、我司的服务内容 目 录 我司对本项目的理解 1 理解一、从区位看：旧厂房地块位于淞南新老社区集中交叠的腹地 新老交叠，人口密集——淞南地处城乡结合部，传统新村11个，新建商品房小区14个，户籍人口2.8万人，常驻人口8.0万人，外来人口2.0万人，未来预计导入人口10万余人。 密集中心，腹地位置——位于各住宅小区的中心区域 本案具备成为区域社区商业中心的天然条件---人口+区位 理解二、从产品看：旧厂房、老建筑、低密度、改造空间大 拥有独树一帜具有风格特色的产品，与市场常规产品形成稀缺性区隔 本案拥有形成产品突破，项目创新的硬件条件---特色产品 理解三、从运营看：成为跨时代社区商业的新名片 依据一：立足区域，考虑竞争，规避误区，合理定位——成功社区商业 依据二：通过合理定位及运营规划，解决相当部分就业人口 依据三：淞南区域拥有大量的当地老居民，又是一个动迁居民导入型的大型人口密集区域，在满足人民物质文化需求的基础上，保留老上海的旧有消费习惯，消费文化，加之社区商业的突破，继承的创新丰富居民精神文化生活 从功能、模式、社会效应等多个方面打造社区商业的新高度 本案面临的挑战 2 挑战一：如何规避项目 “手枪”形地块导致的通路不畅及人流导入问题 沿街面小 长进深 仅有一沿街出入口，人车流合用 通过合理的动线设计及业态安排，解决人流导入问题 挑战二：如何突破区域商业重重的竞争压力，更大程度的扩展客源，丰富客层？ 外部竞争压力：高境板块、牡丹江路板块等大体量商业组团带来的商圈辐射挤压； 内部竞争压力: ①新建社区商铺存量 27450 合计 6000 淞发路25弄 中星鎏园 12000 淞肇路333弄 新城尚景苑 2000 淞南路459号 巴黎时光 4500 淞滨路810弄 宝林春天苑 1700 长逸路301弄 新梅淞南苑 1250 淞南路111弄 逸居苑 商业体量（平米） 项目地址 项目名称 ②区域商业广场 106000 合计 32000 长江南路、淞发路 世纪联华商业中心 16000 长江南路、淞发路 小五角广场 20000 长江南路、淞发路 祥腾生活广场 38000 长逸路 建配龙配套商业 商业体量（平米） 项目地址 项目名称 ③大量的老式居民区破墙开店的“居转非”商铺 据不完全统计，区域内商业存量不包括未来供应量，达到13万余平米，与目前的人口数量相比，人均商业面积超过1平米/人，已高于上海市人均商业面积标准，商业竞争激烈。 挑战三：如何结合需求与竞争、进行合理的业态定位 区域人口及消费特征：目前人口总量10万余人，但商业面积大体量覆盖，单一针对某一特定人群的消费已难以支撑区域商业存量； 新旧居民交叠，消费习惯各异：常驻居民老龄化，消费水平偏低，保留了老上海居民的一些消费文化，弄堂文化、地摊文化等，对高端产品的接受有一定犹豫及滞后性；新迁入商品房居民，早出晚归，消费观念有一定提高，但在区域内消费的时间段，多集中于周末及晚间消费，市场细分过细也难以支撑项目体量。 定位基调 亲民 全民 体验 利用低密度特征，通过公共活动空间的打造及娱乐休闲商家的引入，形成全民参与的商业氛围，例如公共健身空间、儿童娱乐乐园、棋牌室、网吧、乒羽活动室等； 定位方向——Step 1 通过不同业态的规划，强调服饰、餐饮等日常生活基本模块，例如淞南时尚服饰弄堂、淞南美食小站等，吸引并留住导入的人流，形成消费； 定位方向——Step 2 针对消费习惯，引入亲民怀旧的消费文化，例如地摊文化、夜市文化、市集文化，如彭浦新村的临汾路夜市，项目在满足市场需求的前提下，提供集中管理，使之良性发展 定位方向——Step 3 OUR REFERENCE-卢湾区田子坊 通过对上海传统里弄的改造形成特色商业艺术街，目前已成为上海文化的体验窗口，卢湾区旧式里弄对外展示的新名片。——旧厂房也大有文章可作。 OUR REFERENCE-深圳万科Living Mall 万科根据整体区域定位、未来消费人群，将深圳万科城其中30000平米规划为商业区，定位为服务周边人群的区域性社区商业中心，成为中国第一个集特色饮食、古典文化、主题购物、娱乐休闲于一体的溶解异域风情的开放街区。——精准定位，社区商业蓬勃发展。 社区商业新模式 —— Living Mall 万科城在其社区商业的开发中首次提出“社区Living Mall”的概念，是现代社区商业地产的一种全新发展思路，我们根据字面意思对“Living”作出如下理解： “Living”：明确“生活”的功能，回归社区本质，与“Shopping Mall”的大商业、大商圈的特点形成区隔。 特色饮食分中餐和西餐，中餐多