绿地上海绿地东上海项目营销策划报告892009年.pptVIP

项目市场形象定位 休闲的亲水生活 自在的格调生活 和睦的邻里生活 健康的自然生活 项目市场形象定位 绿地东上海2期 广告调性：温馨的，尊贵的、格调高雅但并不拒人千里 推广口号： 中心园景 传世典藏 项目市场形象定位 广告篇 诉求点：户型、配套 主标：精致的奢华 副标：精致的生活品位，奢华的生活享受。 内文： 精致：（实尚户型、精致品位、精明眼光） 87－118M2精致简约之所；135－164M2浪漫温馨之家； 140－273M2雍容礼仪大宅。 为您量体裁衣、度身打造。我们以“实用＋时尚”的设计理念，创 新“实尚”户型。 不仅配得上您精致的品位，更经得起您太太精明的眼光。 奢华：（五星级配套＋五星级会所＝五星级家园） 项目推广策略 项目推广策略 ２期推广升级 平面表现升级 现场包装升级\产品展示 广告投放升级 项目推广策略 ２期推广可沿用部分 推广为东上海生活造城的核心口号。61万方高档社区。 ２期推广升级 着重推2期产品升级，对建筑空间的描写，对水的描写，临水而居，位居中心。 开盘时机选择：2009年5月9日（周六） 前期做大量的广告宣传，先稳住客户，慢慢蓄水，透露开盘时间在4月份，则客户因等待时间不长而愿意等待，然后再拖一个月时间，等客户积累充足，购房心态趋于稳定情况下开盘。 同时截客，对之前想买房的客户进行截留，使其对本案产生好感愿意等待。 为样板房建造赢得时间。 项目推广策略 2009年的竞争 与本案在2009年竞争的项目都有品牌：中华企业、保利、和记黄埔、绿地、中海。 大家都有品牌，比拼的就是实力、信誉、质量、服务、产品、竞争力。 推广三招致胜 一、请优秀的合作伙伴 优秀的广告公司 优秀的销售公司 ：有庞大数据库的销售公司。一二手联动。 二、网络营销 三、拉拢老客户 项目推广策略 一、请优秀广告公司合作——好马配好鞍 为提升2期市场形象： 整合式推广策略内容： 广告策划：广告创意、平面媒体 推广策划：营销活动、形象推广活动 房展会推广：展板、现场包装等 售楼现场包装：内部气氛渲染，2期展示 样板区包装：样板组团、样板房包装。 近期需着手准备招揽，否则时间来不及。 项目推广策略 二、网络的力量在增大——新经济时代下的产物 传统媒体效用的消解，新型媒体的崛起 报纸、电视媒体效用逐渐消解，网络媒体效果逐渐增加。本案客群年轻白领较多，平时获取房源多采取上网形式。目前搜房网、搜狐焦点房产网、新浪网等大型专业网站。上有楼盘介绍、房型图、甚至三维立体图。观看非常方便，已经积累了大量的购买客户。他们网上看房，方便。在经济不景气的时候，会减少买报纸、杂志的费用。但包月上网不会减少，反而减少外出消费，增加在家上网时间。 外地人也可以通过上网了解上海楼盘，了解绿地东上海。 三、拉拢老客户 1、老客户入住后，他的朋友圈子也有同样实力购买本案。激发他们，使他们有极大动力介绍亲朋好友来买本案的楼盘。 2、诸如老客户联欢活动。 新老客户齐聚一堂，抽奖。拿奖券：为二期购买获得优惠。 3、老客户介绍新客户成交的，老客户送礼券，新客户享受一年物业管理费。 来访客户中，也存在诸多的承受能力不同的客户。适当的让价策略有利于成交。 譬如，客户习惯性的要求折扣，因为市场上都有折扣。都可以谈价钱。因此，这种习惯会带到我们售楼处。讨价还价2小时，能便宜2000元就是有成就感。逐级让利可以增加成交。 金地湾流域、未未来热销的秘诀： 产品策划的好。买90平米，送50平方。实得140平方。按13000元/平方推算。实际售价为9300元/平方米。 销售团队建设好。 广告费的舍得投入，优秀合作伙伴的联合。 样板房、样板组团的成功建造。 广告费的考虑 为二期开盘预热，则需扩大广告传播范围，市场不好时，更加要增加广告投放量。建议销售总金额的1%作为广告费。 扩大来人来电量。不仅仅依靠广告。也寻求有巨大客户数据库的专业营销公司。不断增加售楼处的人气。快刀斩乱麻。 项目推广策略 作为地标大盘，广告投放目的并非只是为吸引客户来买房。 有多重目的： 1、吸引客户前来不断，买不到，也愿意等，钟情于此。 2、使周边楼盘望而却步，自知无法竞争，不战而退，只能争第二，依靠价格差来吸引客户，自动将追求高档品质的有实力客户拒之门外。 3、有限的广告资源先期夺取，自己不用也不给其他人用，比如户外大牌，都需要尽早预定。 4、地标大盘，品质第一，价格第一，霸气与实力的体现，只要进入周康板块的客户统统拦截。拦截式的广告效果不言而喻。 项目销售策略 项目销售策略 销售分期与目标1、二期待售户型汇总目前户型汇总 2房 3房 4房 5房 6房 合计 552套 438套 12套 6套 4套 1012套 2、销售分期 根据工程进