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四川天成土地评估有限公司(A级) 土地司法鉴定估价报告 PAGE 19 四川天成土地评估有限公司(A级) 土地司法鉴定估价报告 土地司法鉴定估价报告 项目名称：成都市中级人民法院司法拍卖（变卖）涉及的泸州兴鑫汽车销售有限公司位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗国有出让商业建设用地使用权市场价格评估报告(泸州市纳溪区) 受托估价单位：四川天成土地评估有限公司 土地估价报告编号：川天成（2016）（估）字第C095号 提交估价报告日期：2016年11月15日 PAGE \* MERGEFORMAT PAGE \* MERGEFORMAT 3 1 1 土地估价报告 第一部分 摘要 一、估价项目名称 成都市中级人民法院司法拍卖（变卖）涉及的泸州兴鑫汽车销售有限公司位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗国有出让商业建设用地使用权市场价格评估报告 二、委托估价方 单位名称:成都市中级人民法院 三、估价目的 受成都市中级人民法院（2016）成都中院法技委字第187号《成都市中级人民法院司法评估委托书》，特委托我司对该项经济行为所涉及的位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗出让国有出让商业建设用地使用权进行评估，拟为委托估价方司法拍卖（变卖）估价对象提供土地使用权市场价值参考依据，不得用于与本评估目的以外的其他经济行为。 四、估价期日 2016年11月2日 五、估价日期 2016年11月2日至2016年11月15日 六、地价定义 估价对象在估价期日2016年11月2日属国有出让用地使用权，所有权属于国家，使用权属于泸州兴鑫汽车销售有限公司，无使用权异议，根据纳他项（2013）第9074号《他项权利证书》，估价对象已经被抵押给平安银行股份有限公司成都分行，抵押贷款期限为1年，抵押面积为14744.1396平方米。结合估价目的，根据《房地产司法鉴定评估指导意见（试行）》，本次估价不考虑估价对象抵押（担保）债权因素的影响，此次评估土地权利状况我们按国有出让建设用地、无他项权利限制设定。 根据委托估价方提供的《国有土地使用证》，估价对象用途为商业用地，结合估价目的，依据土地估价的合法性原则，此次评估土地用途我们按商业用地设定。 估价对象证载使用权类型为出让，终止日期为2050年01月04日,至估价期日剩余使用年限为33.19年，依据土地利用合法性原则，此次评估使用年限我们按证载剩余出让年限设定,即33.19年,自估价期日算起。 根据委托估价方提供的《国有土地使用证》估价对象土地使用权面积14744.1396m2，根据土地使用的合法性原则，此次评估土地面积我们按证载面积设定，即14744.1396m2。 根据委托估价方提供的《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号：5105032010B00104号），估价对象用地性质为商业用地，容积率≤2.0，建筑密度≤40%，绿地率≥25%,考虑到土地利用的连续性、合法性，此次评估容积率我们按土地规划容积率上限设定，即为2.0。 至估价期日，委估宗地内已建5幢房屋，委托估价方未提供地面附属建筑物实测面积，据估价人员现场查勘及实地测绘，地上总面积为2638.65m2（其中办公楼为1066.65㎡、车间为1408㎡、平房及卫生间为150㎡、门卫室为14㎡），此次评估地面附属建筑物面积我们按测绘面积设定，即2638.65m2。估价对象在估价期日实际开发程度为宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路）、宗地内“五通一平”。考虑到宗地内基础设施费用作为开发费用计入地上建筑物价值中，为了避免资产重复计价，此次评估土地开发程度设定为宗地外的基础设施开发程度和宗地内场地平整状况,即宗地外“六通”（ 通上、通下水、通电、通路、通气、通讯）、宗地内“场平”（场地平整）。 综上所述，本报告估价对象地价定义为：在公开市场条件下，估价对象作为无他项权利限制条件下的国有出让商业用地使用权，容积率2.0，有地下空间使用权，开发程度达到宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路）、宗地内“场平”现状利用条件下自评估期日起未来宗地40年期使用权市场价格。 七、估价结果 我们本着公正、公平、公开的总原则，在分析现有资料的基础上采用基准地价系数修正法和剩余法测算，经估价人员对当地地产市场分析，结合估价目的，确定估价对象在估价期日2016年11月2日满足价