公设道路与私设道路.PPT

不動產與投資 主講人：鄭廳宜博士 通貨膨脹的十年 1970~1980 中東戰爭 1973~1974年 ↘ 物價兩位數上漲 1978~1979年 ↗ 前期:石油------由一桶2美元漲到41.6美元 後期:金價------金本位時一盎司34美元漲 到68美元。 黃金十年 1980 雷根總統上台 全世界發生停滯性通貨膨脹 黃金一盎司漲到873美元(20年跌勢) 石油一桶40美元跌回10美元 政策:供給面經濟學 結果:蘇聯解體 1980~1990年 背景:美蘇陷入冷戰，雙方擴充準備 1.日本產品:汽車、家電等席捲全世界 2.龐大貿易順差 3.日本國鐵民營化 房地產與股市狂飆 日經指數:1980 6,375 1989 38,915 ↗日本 38,915 7603 資產泡沫 ↘台灣12,682 2,485 二十世紀以來的石油危機 房地產買賣方式 取得執行名義程序 擔保物權之裁定 本票裁定 支付命令 訴訟 和解/調解 房屋貸款的計息方式 1.本金平均攤還法 EX:20年貸款利率以6%計，借款480萬原元，期間20年(240期) 4,800,000*6/100*1/12=24,000 房屋貸款的計息方式 2.本利平均攤還法 簡報完畢 敬請指教 * * 回顧國際金融情勢 需求的考量 - 考量的原則 : 人,事,時,地,物 購屋的方式與法律程序 能力的考量 - 貸款種類 - 計算方式 - 相關稅賦 結語 景氣復甦和恐怖主義盛行 最高49.4美元 2004年 第五次危機 美打伊拉克 最高漲到38元 2003年 第四次危機 第一次波灣戰爭 17-40美元 1980年 第三次危機 兩伊戰爭 14-34美元 1979年 第二次危機 伊拉克石油禁運 2-4美元 1973年 第一次危機 發生原因 國際油價/桶 發生時間 39.58 紐約通用汽車大廈及三幢紐約物業 杜拜基金Meraas Capital 2008 8.42 加州Pebble Beach高球場 日本Cosmo World 1990 8.50 紐約洛克斐勒中心 日本三菱地產 1989 4.90 紐約第五大街666號 日本住友不動產 1988 28.07 紐約ITT大廈、芝加哥Quaker大廈、華盛頓美國新聞大廈、洛杉磯Arco大廈 日本Shuwa地產 1987 價值(億美元) 購入物業 機構 年份 大宗外資購買美國物業個案 人 1.家裡人口數 2.居民素質 決定房間數 孝親房, 給老人家住的 未來小孩房間,考慮未來 附近居民 年齡層,老人居多? 農民/工人/白領階級 要點一：考慮人的問題 需要準備幾個房間? 由於現在上班族幾乎是早上出門, 晚上回家, 因此, 家中常常 沒人在家, 所以, 最擔心的應該是小偷光顧, 所以, 最好不要 住在人口稠密的地區, 尤其是巷道狹小, 房屋之間的距離近. 一.需求的考量-考量的原則 事 1.工作 2.學校(中小學) 3.市場, 商場 4.交通便利性 國中 國小 市場 黃昏市場 醫院 診所 藥房 餐廳 火車站 捷運 公車站 食 衣 百貨 商店街 高速公路 育 游泳池 公園綠地 樂 住 行 康 要點二：考慮生活上需求的問題 球場 一.需求的考量-考量的原則 時 1.通勤時間 2.未來發展 3.年老退休 4.貸款問題 上下班通勤的時間, 是否可以接受? 地區未來的發展性為何? 是否適合養老? 負擔的起? 要點三：考慮未來的問題 一.需求的考量-考量的原則 地 1.地區, 地點 2.地形, 地貌 3.天然災害 4.生活環境 5.出入通道 西屯/南屯.. 平地, 坡地.. 颱風, 雨季, 地震帶, 水土保持, 河川, 地勢,.. 白天及晚上都要看, 噪音?工廠?菜市場? 出入的通道是否狹窄?是否為私設道路? 要點四：考慮地點的問題 12米 6米 若為私設道路一定要注意路權使用權? 一.需求的考量-考量的原則 蒐集資訊、看屋 評估條件 、認清需求 議價 決定與簽約 申請貸款、辦理手續 付款 交屋 預售屋 成屋 中古屋 法拍屋 (法院)金拍屋 (台灣金融資產服 務股份有限公司)銀拍屋 (銀行) 購買房地產最重要：區位 資料來源：信義房屋 一旦交屋過戶不接受 退戶 自備額全數繳清、對保後銀行貸款撥款 自備尾款、貸款 交屋 注意各種款項的天期 計算，30天一期、還 是20天一期 款項比例依銀行貸款 成數多寡不同，開工 前、