中原年惠州双城国际营销执行案ld.pptVIP

双城国际营销执行案;中原对项目目标的理解;报告思路;惠城区·存量;惠城区·成交量;惠城区·成交价格;　;江北片区从09年1月份以来，基本无新增供。;截至09年3月31日江北片区存量规模是3778套，约42万平米，存量规模连续4个月下降 。 主要存量以大户型为主。;本月江北片区网上登记332套，环比增加8%，同比增加9倍； 本月江北片区网上登记面积37872平米，环比增加1.5%，同比增加6倍 。;市场小结;观点： 自09年2、3月份成交状况分析，惠州楼市出现小阳春，并且市场正正常化，消化量逐步增加； 受08年经济影响开发速度放缓，无明显新增供应，中小户型消化速度最快，而剩余产品大都为大户型，本项目产品供应属市场断层，并且供应面积是目前市场旺销户型。;报告思路;项目区位;项目指标;项目四至;设计规划;户型配比：精致增值居家型，以三房为主;创新产品：凸窗/入户花园/内庭院/大阳台为主要设计特点，平均使用率达83％;报告思路;江北热销楼盘分布;市场供应;竞争对手锁定;面积重合度竞争分析;点对点竞争分析——万科金域华庭;点对点竞争分析——中颐海伦堡;点对点竞争分析——伟豪都市印记;点对点竞争分析——天一名居;竞争小结;报告思路;周边竞争项目客户分析楼盘物业顾问深度访谈;项目名称;周边竞争项目客户小结;报告思路;;F（Features/fact）;本项目核心竞争力;报告思路;策略形成;策略总纲;报告思路;房型;竞争项目销售情况;竞争项目潜在供应情况;;户型配比：南北区房型、面积段基本相同;产品分布;北区;推售策略;报告思路;本项目该以什么价格入市，及实现预计价格？;价格策略;定价方法说明;项目名;备注： 与本项目物业相比，好于则加分、相同则同分、差于则减分； 修正后各相关楼盘价格Pi’ Pi’=（Qx/Qi）×Pi 注：Pi为实收均价 Pa’=（Qx/Qa）×Pa Pb’=（Qx/Qb）×Pb Pc’=（Qx/Qc）×Pc Pd’=（Qx/Qd）×Pd 各相关楼盘参考价值权重取值为Wi’ Wa=30% Wb=25% Wc=30% Wd=15% Px=∑PiWi = Pa’Wa + Pb ’Wb + Pc’Wc +Pd ’ Wd;根据“市场比较法” 本项目第一批产品平均实收价格建议3800元/㎡ ;回顾竞争项目;本项目;营销面临的挑战;营销布局;造势——客户购买系统梳理;造势——推广方式分???;造势·开盘前推广建议;营销布局;外场·承担功能;外场·客户带入法;中颐海轮堡;营销布局;内场·体验营销;内场·形象墙;内场·楼体条幅;内场·楼体条幅;内场·看楼通道;内场·样板房;消费者能够感知到未来的生活需求，继而联想未来的场景，引发买房的冲动;内场·现场场地;外场·推广渠道;外场·推广渠道·线上营销;外场·推广渠道·线上营销;外场·推广渠道·线上营销;外场·推广渠道·线上营销;惠州渗透式客户渠道;客户种类1:本地中小企业主;客户种类2：大型企业中高层管理人员;客户种类3：特殊团体协会：台商协会等;外场·推广渠道·中原资源;外场·推广渠道·中原资源;5月;阶段一·认筹期;时间：2009.7——2009.8（1个月） 推售单位：北区1栋/7栋 ;时间：2009.8——2009.9月中（1.5个月）;时间：2009.9月中——2009.11（2.5个月） 推售单位：北区2/8栋;统一认识;附：风险规避策略;双城国际停工了！;应对策略;现场展示;口径模拟;事实回应;预祝项目取得圆满成功！